誠(chéng)信與監(jiān)控：經(jīng)濟(jì)適用房難以物盡其用的硬傷
“住滿五年才能按市場(chǎng)價(jià)出售”的政策是為了限制利用經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)的行為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，政策實(shí)施后二手經(jīng)濟(jì)適用房交易量的確比上一季度下降了50.3%，但這背后引發(fā)了多少“黑白合同”我們卻不得而知。為什么不能在經(jīng)濟(jì)適用房建成伊始就嚴(yán)格審核，減少經(jīng)濟(jì)適用房投資呢?
2000年，北京市出臺(tái)了關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的暫行辦法，規(guī)定只有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口、家庭年收入在6萬(wàn)元以下，而且是無(wú)房戶或者是未達(dá)標(biāo)戶才能夠購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)房者在領(lǐng)表、蓋章、備案之后才可以選房、購(gòu)房。而在2000年之前，購(gòu)房對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、房屋面積均不明確，造成早期經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)高收入人群住超大住房的情況。2000年后，情況逐漸好轉(zhuǎn)，但在實(shí)際操作中，仍然出現(xiàn)了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，卻借用別人身份證明排號(hào)買(mǎi)房的情況。
調(diào)查顯示，近幾年經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)糾紛呈上升趨勢(shì)，借用對(duì)方身份證明，一旦對(duì)方反悔，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者將沒(méi)有任何根據(jù)證明房子屬于自己，很難打贏官司。
另外，政府雖然成立了專(zhuān)門(mén)的部門(mén)來(lái)用于審核經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格，并通過(guò)個(gè)人填報(bào)，單位審核，政府審定，最后再通過(guò)上網(wǎng)公示來(lái)保障只有中低收入家庭才能買(mǎi)到的經(jīng)濟(jì)適用房。但由于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房所需的收入證明由個(gè)人申報(bào)，沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)證監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)，一旦個(gè)人不守誠(chéng)信，住房管理部門(mén)很難查到。即使在網(wǎng)上公示，這種非強(qiáng)制的方式的結(jié)果也往往是掛一漏萬(wàn)。
北京市建委住房指導(dǎo)處副處長(zhǎng)于雷：現(xiàn)在我覺(jué)得在審核過(guò)程中，最大的難點(diǎn)就是我們這種情況下收入監(jiān)測(cè)系統(tǒng)不太健全，比如說(shuō)一個(gè)人他自己開(kāi)的公司，他的收入已經(jīng)大大超過(guò)6萬(wàn)了，但是他的收入到底是多少，卻無(wú)據(jù)可查。
目前，全國(guó)各地與經(jīng)濟(jì)適用房差不多的提法還有“安居房”、“解困房”、“平價(jià)房”等等，出發(fā)點(diǎn)都是讓老百姓有房子住，而不是讓有房人的房子更值錢(qián)。專(zhuān)家指出，應(yīng)該盡快建立住房誠(chéng)信監(jiān)控體系，讓事實(shí)確定誰(shuí)才能享受政府提供的住房保障。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心規(guī)劃室副主任李景國(guó)：要建立兩個(gè)體系：一個(gè)是個(gè)人誠(chéng)信體系，包括單位誠(chéng)信體系，另一個(gè)是監(jiān)控體系。建立這兩個(gè)體系需要的是一種社會(huì)系統(tǒng)工程，而不是一個(gè)部門(mén)能夠做到的，不是房管部門(mén)，也不是建委這一個(gè)部門(mén)。它是各個(gè)部門(mén)必須聯(lián)起手來(lái)，是一種國(guó)家行為，或是一種政府行為，來(lái)克服這兩個(gè)硬傷。
)：“按照政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年才能按市場(chǎng)價(jià)出售”，而日前記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，北京某些不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房卻在以“黑白合同”的方式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
亞運(yùn)村以北是北京市經(jīng)濟(jì)適用房比較集中的一個(gè)地區(qū)，這些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)周?chē)泻芏嘀饕?jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)的房屋中介機(jī)構(gòu)。記者調(diào)查了這里的十個(gè)中介，發(fā)現(xiàn)他們代理的二手經(jīng)濟(jì)適用房每平方米平均售價(jià)要比新房高出五六百元。
記者：(二手)經(jīng)濟(jì)適用房大概多少錢(qián)一平米啊?
中介：大概在三千二左右吧。
記者：我聽(tīng)說(shuō)那個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房原價(jià)是2650，怎么這二手房比新房還貴啊?
中介：房主這房子是用2650買(mǎi)的，但他所有的手續(xù)辦下來(lái)，這房子也不止2650，做買(mǎi)賣(mài)的都不想虧本，對(duì)吧?他有成本在這兒呢。
按照今年5月20日北京市建委下發(fā)的“經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年才能按市場(chǎng)價(jià)出售”的政策，這里的二手經(jīng)濟(jì)適用房只能按原價(jià)，也就是每平方米2650元，出售給符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的購(gòu)房人，買(mǎi)賣(mài)雙方都不需要繳納占房10%的綜合地價(jià)款。有了政策限制，實(shí)際交易的每平方米3200元的價(jià)格能否出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同中呢?
經(jīng)紀(jì)人：這個(gè)不行。
記者：為什么不行啊?
經(jīng)紀(jì)人：這個(gè)沒(méi)法說(shuō)。這是國(guó)家規(guī)定的，就是不行。
記者：那簽合約的時(shí)候怎么簽啊?
經(jīng)紀(jì)人：合約上還是簽2650的。
記者：那剩下的那部分錢(qián)怎么辦啊?
經(jīng)紀(jì)人：在補(bǔ)充協(xié)議里。
記者：那我過(guò)戶的時(shí)候用哪個(gè)合同啊?
經(jīng)紀(jì)人：當(dāng)然是買(mǎi)賣(mài)合同啦。
記者：就是按2650那個(gè)合同，是嗎?
經(jīng)紀(jì)人：對(duì)。
經(jīng)紀(jì)人所說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)合同”是交易雙方表面給政府部門(mén)看的“白合同”，“補(bǔ)充協(xié)議”則是私下價(jià)錢(qián)談好后，雙方再簽的“黑合同”，令有關(guān)部門(mén)無(wú)從查起。為此，記者來(lái)到北京經(jīng)濟(jì)適用房的主管單位——北京市建委，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房私下交易問(wèn)題，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于政府部門(mén)所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫(xiě)的原價(jià)買(mǎi)賣(mài)合同，因此只承認(rèn)原價(jià)合同，買(mǎi)賣(mài)雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定，如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險(xiǎn)就更大了。
北京市建委住房指導(dǎo)處副處長(zhǎng)于雷：黑白合同從政府的角度來(lái)說(shuō)是不允許的，那么他所簽的所謂的地下合同是不受法律保護(hù)的。這個(gè)問(wèn)題要靠買(mǎi)房人在這種買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程當(dāng)中來(lái)小心這種交易的陷阱。
這位負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，購(gòu)房人通過(guò)這種“黑白合同”買(mǎi)到的房子再上市出售時(shí)，還需要補(bǔ)交一個(gè)10%的綜合地價(jià)款。以一套總面積80平米、每平米2650元的經(jīng)濟(jì)適用房為例，原價(jià)21.2萬(wàn)元。如果買(mǎi)賣(mài)雙方按市場(chǎng)價(jià)每平米3200元、總價(jià)25.6萬(wàn)元交易，簽的卻是每平方米2650元的原價(jià)合同，那么如果該房再上市，出了高價(jià)的購(gòu)房人還是按像原價(jià)購(gòu)買(mǎi)的一樣，補(bǔ)交超過(guò)2萬(wàn)元的綜合地價(jià)款。“黑白合同”損害的將不止是國(guó)家，還有購(gòu)房人自己的利益
