正文：關于集資房、房改房、經濟適用房買賣的法律問題
我國目前存在著多種類型的房屋，由于《解釋》只將調整的范圍明確限定在商品房買賣行為，而規定對集資房、房改房、經濟適用房等買賣糾紛不適用，這就帶來了一系列問題。比如現今市場上已出現的“二手房”交易，其大部分為集資房、房改房和經濟適用房；又如已實現從部分產權向完全產權轉變的集資房、房改房和經濟適用房，能否進行自由買賣，屬不屬于《解釋》調整的范圍？由于沒有統一的交易法律規定和司法解釋，使得各地房地產主管部門的“土政策”各行其是，地方化、行政化割據現象較為嚴重，長期以往，必然誘發“二手房”非法交易市場的泛濫。因此，筆者認為，加快住房制度改革，制定物權法，完善集資房、房改房、經濟適用房交易法規和解釋，乃是解決問題的根本。
1.盡快出臺《物權法》，對用益物權利進行法律定位。根據大陸法系國家成熟的物權立法和英美法系的財產權制度，我國的集資房、房改房和經濟適用房交易可以界定為新型的用益物處分權，與美國不動產租賃制度中承租人的房屋“租賃使用權”較為相似。承租人對房間有絕對的排他性的控制權利，有即時的土地權益的占有、使用、收益、轉租、優先權等。不同的是這種租賃關系建立在租約基礎上，而我國的集資房、房改房、經濟適用房源于住房分配制度，與一定的身份（如國家公務員）相聯系。因此，我國的集資房、房改房、經濟適用房的交易權是一種用益物處分權，權能接近于財產所有權，房屋所有人只要在國家政策調整范圍內即可對房屋進行交易。
2.盡快出臺《集資房、房改房、經濟適用房買賣暫行條例》，制定統一的交易規則。雖然國家明文規定集資房、房改房、經濟適用房不能自由買賣，但并不是說不能買賣，其交易要受國家政策的調整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款后才允許出售等。但僅有這些規定是遠遠不夠的，其交易規則還需具有交易適格的主體和客體范圍、交易的基本程序與手續要求、交易的保護和糾紛處理的途徑等等。這些規則的設定決定于集資房、房改房、經濟適用房交易的立法目的和集資房、房改房、經濟適用房所有權性質的界定。
3.盡快出臺實施辦法和司法解釋，取消上市交易的各種限制。根據《物權法》和統一的交易規則，制定具體交易實施辦法和配套司法解釋，如集資房、房改房、經濟適用房買賣的具體手續和程序、交易稅費收取問題、與原產權單位產權交割方式、交易的成立與有效性條件、在交易中產生的糾紛如何處理等等。當然，住房制度改革的最終目的，是實現集資房、房改房、經濟適用房的私有化和商品化，在當前條件下，為了激活“二手房”市場，筆者認為，應取消集資房、房改房、經濟適用房上市交易的各種限制，只要房屋所有人或使用人的房產證實現了從部分產權向完全產權轉變，或者房屋所有人與買受人按規定繳納了相關稅費后，就應該允許自由買賣，就應該納入《解釋》的調整范圍。
本文關鍵詞：集資房,房改房,經濟適用房,買賣,法律問題
