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昌平區(qū)一起經(jīng)濟(jì)適用房借名買賣糾紛
基本案情
2002年，被告宋振強(qiáng)委托中介公司在代理購(gòu)房的事務(wù)過(guò)程中，與原告潘喆協(xié)商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份證，以潘喆的名義購(gòu)買了位于某市市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價(jià)款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋振強(qiáng)又以潘喆（借款人）的名義與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某市市某區(qū)支行（貸款銀行）及某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（保證人）簽訂《個(gè)人住房按揭合同》，借款22萬(wàn)元，用于購(gòu)買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘喆。潘喆未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用。房屋交付后，宋振強(qiáng)在該房?jī)?nèi)居住。
2007年1月，潘喆訴至某市市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購(gòu)買了某市市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套后，由于其工作需要長(zhǎng)駐外地，為避免房屋空置和無(wú)人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋振強(qiáng)居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說(shuō)宋振強(qiáng)騰房，故起訴：請(qǐng)求法院判令宋振強(qiáng)向其騰退某市市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套。
法院審理
審理過(guò)程中，宋振強(qiáng)辯稱：潘喆所訴沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法判決駁回其訴訟請(qǐng)求。潘喆所述均與事實(shí)不符，事實(shí)上，訴爭(zhēng)房產(chǎn)系答辯人委托中介代為購(gòu)買的。答辯人及被答辯人協(xié)商一致取得潘喆身份證并以潘喆的名義購(gòu)買。購(gòu)房首付款、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、銀行月供、房屋入住手續(xù)、裝修費(fèi)及五年多來(lái)的所有物業(yè)費(fèi)均系其支付。該套住房是由其自行購(gòu)置并居住至今。其系訴爭(zhēng)房產(chǎn)的真正所有權(quán)人。潘喆未辦理任何手續(xù)，亦未交過(guò)任何費(fèi)用。潘喆未向法庭提交任何能夠據(jù)以證明該房產(chǎn)歸其所有的證據(jù)材料，包括購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、銀行月供及四年來(lái)物業(yè)費(fèi)的繳納憑證等。潘喆要求其騰退房屋卻沒(méi)有任何證據(jù)能夠據(jù)以證明其系訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)人。因此，潘喆的訴請(qǐng)不能成立，請(qǐng)求法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。
同時(shí)，宋振強(qiáng)提出反訴稱：潘喆接受委托，以其個(gè)人名義代其買房，其與潘喆之間構(gòu)成委托管理，雖然購(gòu)房相關(guān)手續(xù)均是以潘喆的名義辦理，且潘喆是訴爭(zhēng)房屋名義上的所有權(quán)人，但根據(jù)本案事實(shí)可以確定，潘喆并非實(shí)際購(gòu)房人，且負(fù)有將訟爭(zhēng)房屋辦理變更登記、過(guò)戶至反訴人名下的義務(wù)。綜上所述，提起
潘喆對(duì)反訴辯稱：第一，其享有訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)是無(wú)可辯駁的事實(shí)?！段餀?quán)法》第16、17條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。另外，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條也明確規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。訴爭(zhēng)房屋是以其名義在房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的登記，因此，其對(duì)該房屋享有不可辯駁的所有權(quán)。第二，其取得房屋所有權(quán)的方式和途徑都是合法的，也從來(lái)沒(méi)有表示要放棄房屋的所有權(quán)。2002年初，其計(jì)劃申請(qǐng)購(gòu)買天通苑經(jīng)濟(jì)適用房，但當(dāng)時(shí)手頭資金有限，遲遲未能如愿。恰在此時(shí)，其經(jīng)人介紹與宋振強(qiáng)相識(shí)，當(dāng)時(shí)宋振強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的公司正為辦公用房和員工宿舍問(wèn)題發(fā)愁。雙方協(xié)商約定：由其以按揭方式購(gòu)買天通苑經(jīng)濟(jì)適用房一套，首付款和按揭款等購(gòu)房費(fèi)用由宋振強(qiáng)墊付，所購(gòu)房屋由宋振強(qiáng)及其公司無(wú)償使用，日后其收回此套房屋，須返還宋振強(qiáng)全部購(gòu)房款。綜上所述，答辯人從來(lái)沒(méi)有放棄過(guò)訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有毋庸置疑的所有權(quán)。宋振強(qiáng)故意虛構(gòu)委托購(gòu)房的事實(shí)，其目的就是想通過(guò)非法手段獲得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。為此，請(qǐng)求人民法院依法判決駁回反訴人宋振強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。
昌平區(qū)人民法院查明：位于某市市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓12單元6號(hào)房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)登記在潘喆名下，潘喆已取得該房屋權(quán)屬證書。潘喆未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用，且未持有任何與購(gòu)買房屋有關(guān)的合同、權(quán)利證書、房屋使用等材料的原件。上述事實(shí)，有《商品房買賣合同》、《個(gè)人住房按揭合同》、房屋所有權(quán)證、辦理房屋所有權(quán)證檔案材料及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。法院遂依據(jù)查明的事實(shí)判決該房屋的所有權(quán)歸宋振強(qiáng)。潘喆不服，向某市市第一中級(jí)人民法院上訴。
中級(jí)人民法院認(rèn)為：根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。潘喆持有上述房屋權(quán)屬證書，主張宋振強(qiáng)騰退房屋，符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持?？紤]到本案事實(shí)及宋振強(qiáng)居住的具體情況，潘喆應(yīng)給予宋振強(qiáng)一定的騰退房屋時(shí)間，具體時(shí)間本院酌定。訴訟中，宋振強(qiáng)抗辯訴爭(zhēng)房屋系其出資購(gòu)買，且進(jìn)行裝修使用至今，因該房形成的債權(quán)債務(wù)與本案不屬于同一民事法律關(guān)系，可另行解決。宋振強(qiáng)以此拒絕騰退訴爭(zhēng)房屋的理由不成立，本院不予采信。宋振強(qiáng)反訴要求潘喆為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，因潘喆取得的是經(jīng)濟(jì)適用房，而經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。故宋振強(qiáng)反訴請(qǐng)求，缺少相關(guān)法律依據(jù)，本院不應(yīng)予以支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，改判如下：
一、本判決生效后三個(gè)月內(nèi)，宋振強(qiáng)將位于某市市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)十號(hào)樓十二單元六號(hào)房屋騰退并交予潘喆。
二、案件受理費(fèi)由宋振強(qiáng)負(fù)擔(dān)。