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能否借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房？
2007年，北京市的胡先生因結(jié)婚用房之需，與同事李某協(xié)商，以李某家庭名義申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。雙方簽訂一份協(xié)議約定：房款全部由胡先生承擔(dān)，胡先生給李某好處費(fèi)２萬(wàn)元，等房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件成熟時(shí)由李某辦理過(guò)戶手續(xù)。不久李某申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房獲得批準(zhǔn)，并按照約定交付胡先生入住。
2008年初，李某提出向胡先生提出再加10萬(wàn)元好處費(fèi)以后才同意過(guò)戶。
胡先生拿著協(xié)議書(shū)一籌莫展，特咨詢律師。
律師解答：
現(xiàn)實(shí)生活中，有部分人出于各種目的，借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋。借名買(mǎi)房，指以他人(符合購(gòu)買(mǎi)條件的人)名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，名義買(mǎi)房人和實(shí)際買(mǎi)房人簽訂合同，約定實(shí)際買(mǎi)房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買(mǎi)房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再將房產(chǎn)過(guò)戶到實(shí)際買(mǎi)房人名下。實(shí)際買(mǎi)房人支付購(gòu)房款和額外一筆酬金給名義買(mǎi)房人。
在履行借名購(gòu)房合同的過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛涉及訴訟，該合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。從政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的考慮，是為了解決中低收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況。而借名購(gòu)房的出現(xiàn)，會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，而原應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了社會(huì)公共利益。這是一種以合法形式掩蓋非法目的規(guī)避法律的民事行為。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第五十八條的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的民事行為無(wú)效，無(wú)效的民事行為從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。
所以，本案中胡先生與李某簽訂的協(xié)議應(yīng)當(dāng)無(wú)效，胡先生可能無(wú)法通過(guò)法律途徑獲得房屋的物權(quán)，但并不妨礙胡先生向李某主張返還房款及損失等。
律師提醒：
根據(jù)新近公布的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，取得經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證不滿五年的，不得上市交易，只能由原住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)。取得產(chǎn)權(quán)證已滿五年確需轉(zhuǎn)讓的，原住房保障機(jī)構(gòu)可行使回購(gòu)權(quán)，如其決定不予回購(gòu)的，房產(chǎn)權(quán)利人方可向他人轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)化為商品住房。
另外，根據(jù)該規(guī)定，經(jīng)適房申請(qǐng)人采取弄虛作假、以欺騙手段獲得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格的，該不良信用記錄將納入上海市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，取消已取得的申請(qǐng)資格，并禁止其5年內(nèi)再次申請(qǐng)。申請(qǐng)人已騙取購(gòu)買(mǎi)或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以收回，并追究其法律責(zé)任。