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    二手房買賣中的經(jīng)濟(jì)適用房糾紛
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:941 ℃

    二手房買賣中的經(jīng)濟(jì)適用房糾紛
    案情介紹:2002年,被告王某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中,與原告李某協(xié)商一致,征得李某的同意,并取得其身份證,以李某的名義購買了某小區(qū)一套經(jīng)濟(jì)適用房。后王某又以李某的名義向銀行辦理完了貸款并取得了房屋所有權(quán)證書,登記的所有人為李某。李某未支付購房的任何費用,房屋交付后,王某在該房內(nèi)居住。2007年1月,李某訴至法院稱其于2002年以按揭的方式購買了該房屋后,由于工作常駐在外,將房屋委托給原單位同事看官。2006年底,其回京后發(fā)現(xiàn)房屋已由王某居住,由于聯(lián)系不到同事,也不能勸說王某騰房,故起訴:請求法院判決王某騰退房屋。
    案件處理:經(jīng)法院查明,王某所稱屬實,但由于其當(dāng)初簽訂的借名買賣合意屬于“以合法形式掩蓋非法目的的行為,應(yīng)屬無效”,故該經(jīng)濟(jì)適用房為李某所有。
    律師分析:本案涉及到房屋的歸屬權(quán)問題。要解決此問題則要厘清出資人王某和委托人王某之間的關(guān)系。在本案中,王某在征得李某的同意,以其名義簽訂買賣合同,辦理貸款等;根據(jù)我國合同法的規(guī)定,李某和王某之間形成委托合同關(guān)系。這在學(xué)理上稱為隱名代理制度。
    此外,由于王某與李某達(dá)成委托代理合同的目的在于以李某的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房。事實上,經(jīng)濟(jì)適用房是國家為了解決中、低等家庭的居住問題,從而改善整個社會的居住條件而推出的優(yōu)惠性住房,購買經(jīng)濟(jì)適用房是有一定條件限制的。根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定,以合法手段掩蓋非法目的合同無效。因此,不具備購房條件的王某為了購得經(jīng)濟(jì)適用房而與李某之間達(dá)成的委托代理合同是違法、且無效的。
    那么以王某出資,以李某的名義購買的房屋所有權(quán)究竟歸誰?根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定委托人以自己的名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人。由此可見,在中介公司明知這層代理關(guān)系存在的情況下,其簽訂的房屋購買合同可發(fā)生直接約束隱名代理人的作用。即房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)證上的登記為準(zhǔn),即房屋所有權(quán)歸李某所有。
    律師支招:借名買賣不論是經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的,存在非常大的風(fēng)險,在實踐中往往不會得到法院的支持。在實踐中,借名買賣屢屢因產(chǎn)權(quán)人反悔,導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且,由于名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等各種親密關(guān)系,很不重視書面證據(jù)的支持和保存,因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付,欲要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款是相當(dāng)困難的。

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