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二手房買賣案例–經(jīng)濟適用房買賣
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,030 ℃

二手房買賣案例--經(jīng)濟適用房買賣
2002年,被告張某與原告何某協(xié)商一致,征得何某的同意,以何某的名義購買了位于北京市天通苑的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房,總價款282676元,交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日,張某又以何某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行(貸款銀行)及某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》,借款22萬元,用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書,登記的所有權(quán)人為何某。何某未支付購房的任何費用。房屋交付后,張某在該房內(nèi)居住。
2007年1月,何某訴至某市市昌平區(qū)人民法院,稱其于2002年以按揭方式購買了某市市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后,由于其工作需要長駐外地,為避免房屋空置和無人管理,遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底,其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由張某居住,由于不能聯(lián)系到同事,也不能勸說張某騰房,故起訴:請求法院判令張某向其騰退天通苑房屋一套。
法院審理
審理過程中,張某辯稱:何某所訴沒有事實和法律依據(jù),請求法院依法判決駁回其訴訟請求。何某所述均與事實不符,事實上,訴爭房產(chǎn)系答辯人委托中介代為購買的。答辯人及被答辯人協(xié)商一致取得何某身份證并以何某的名義購買。購房首付款、律師費、保險費、銀行月供、房屋入住手續(xù)、裝修費及五年多來的所有物業(yè)費均系其支付。該套住房是由其自行購置并居住至今。其系訴爭房產(chǎn)的真正所有權(quán)人。何某未辦理任何手續(xù),亦未交過任何費用。何某未向法庭提交任何能夠據(jù)以證明該房產(chǎn)歸其所有的證據(jù)材料,包括購房合同、購房發(fā)票、銀行月供及四年來物業(yè)費的繳納憑證等。何某要求其騰退房屋卻沒有任何證據(jù)能夠據(jù)以證明其系訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)人。因此,何某的訴請不能成立,請求法院依法駁回其訴訟請求。
同時,張某提出反訴稱:何某接受委托,以其個人名義代其買房,其與何某之間構(gòu)成委托管理,雖然購房相關(guān)手續(xù)均是以何某的名義辦理,且何某是訴爭房屋名義上的所有權(quán)人,但根據(jù)本案事實可以確定,何某并非實際購房人,且負有將訟爭房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務。綜上所述,提起
何某對反訴辯稱:第一,其享有訴爭的房屋所有權(quán)是無可辯駁的事實?!段餀?quán)法》第16、17條明確規(guī)定,不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。另外,《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條也明確規(guī)定,房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。訴爭房屋是以其名義在房屋登記機關(guān)進行的登記,因此,其對該房屋享有不可辯駁的所有權(quán)。第二,其取得房屋所有權(quán)的方式和途徑都是合法的,也從來沒有表示要放棄房屋的所有權(quán)。2002年初,其計劃申請購買天通苑經(jīng)濟適用房,但當時手頭資金有限,遲遲未能如愿。恰在此時,其經(jīng)人介紹與張某相識,當時張某經(jīng)營的公司正為辦公用房和員工宿舍問題發(fā)愁。雙方協(xié)商約定:由其以按揭方式購買天通苑經(jīng)濟適用房一套,首付款和按揭款等購房費用由張某墊付,所購房屋由張某及其公司無償使用,日后其收回此套房屋,須返還張某全部購房款。綜上所述,答辯人從來沒有放棄過訴爭房屋的所有權(quán),對訴爭房屋享有毋庸置疑的所有權(quán)。張某故意虛構(gòu)委托購房的事實,其目的就是想通過非法手段獲得訴爭房屋的所有權(quán)。為此,請求人民法院依法判決駁回反訴人張某的訴訟請求。
昌平區(qū)人民法院查明:訴爭房屋系經(jīng)濟適用住房,現(xiàn)登記在何某名下,何某已取得該房屋權(quán)屬證書。何某未支付購房的任何費用,且未持有任何與購買房屋有關(guān)的合同、權(quán)利證書、房屋使用等材料的原件。上述事實,有《商品房買賣合同》、《個人住房按揭合同》、房屋所有權(quán)證、辦理房屋所有權(quán)證檔案材料及當事人陳述等證據(jù)在案佐證。法院遂依據(jù)查明的事實判決該房屋的所有權(quán)歸張某。何某不服,向某市市第一中級人民法院上訴。
中級人民法院認為:根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定,房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán),并對房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。何某持有上述房屋權(quán)屬證書,主張張某騰退房屋,符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定,本院予以支持。考慮到本案事實及張某居住的具體情況,何某應給予張某一定的騰退房屋時間,具體時間本院酌定。訴訟中,張某抗辯訴爭房屋系其出資購買,且進行裝修使用至今,因該房形成的債權(quán)債務與本案不屬于同一民事法律關(guān)系,可另行解決。張某以此拒絕騰退訴爭房屋的理由不成立,本院不予采信。張某反訴要求何某為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的訴訟請求,因何某取得的是經(jīng)濟適用房,而經(jīng)濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。故張某反訴請求,缺少相關(guān)法律依據(jù),本院不應予以支持。綜上所述,依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定,改判如下:
一、本判決生效后三個月內(nèi),張某將位于天通苑房屋騰退并交予何某。
二、案件受理費由張某負擔。
借名買賣經(jīng)濟適用房等政策性房屋的,存在非常大的風險,在實踐中往往不會得到法院的支持。在實踐中,借名買賣屢屢因產(chǎn)權(quán)人反悔,導致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且,由于名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等各種親密關(guān)系,很不重視書面證據(jù)的支持和保存,因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付,欲要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款是相當困難的,要求確認房產(chǎn)歸自己所有更是難上加難。

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