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經(jīng)濟(jì)適用住房,“借名買房”擔(dān)心房財(cái)兩空
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,035 ℃

經(jīng)濟(jì)適用住房,“借名買房”擔(dān)心房財(cái)兩空
網(wǎng)友咨詢:以他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房即“借名買房”從法律上來分析是否可行?
王棟認(rèn)為:以這種方式購買經(jīng)濟(jì)適用房存在著兩個(gè)嚴(yán)重的問題。第一,合同的效力問題;第二,房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)問題。
首先,關(guān)于合同的效力問題。借名買房,指以借他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用住房,名義買房人和實(shí)際買房人簽訂合同,約定實(shí)際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房,等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再將房產(chǎn)過戶到實(shí)際買房人名下,實(shí)際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋購買價(jià)和市場價(jià)的差價(jià)作為對價(jià),這叫借名買房合同。在履行過程中,如果發(fā)生糾紛,很有可能被認(rèn)定為無效,其理由主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟(jì)適用住房的目的考慮,政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題,從而改善整個(gè)社會的居住狀況才推出這項(xiàng)針對特殊人群的優(yōu)惠政策,在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的過程中,政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼,而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán),如果這類合同有效,就會使原來不符合購房條件的人購買經(jīng)濟(jì)適用住房,而原經(jīng)濟(jì)適用住房的人群的住房條件仍然沒有得到改善,這樣就違背了政府的初衷,因而違反了社會公共利益。
其次,即使買賣雙方對這類合同的效力不提出異議,這類合同也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
具體有兩點(diǎn),第一類可以稱為主觀上的風(fēng)險(xiǎn),即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行,這類風(fēng)險(xiǎn),尤其是在合同本身有缺陷,且證據(jù)難以證明買房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重,由于這類合同的雙方,往往具有親朋關(guān)系,不重視書面材料,但在現(xiàn)實(shí)中一旦涉訟,實(shí)際買房人難以證明自己才是實(shí)際付款人,在這樣的情況下,如果法院認(rèn)定合同無效,實(shí)際買房人連要求名義買房人返還購房款也成了問題;第二類風(fēng)險(xiǎn)可以稱為客觀上的風(fēng)險(xiǎn),即不是合同雙方當(dāng)事人的原因,導(dǎo)致合同不能履行,由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后,在一定的期限內(nèi)不能辦理過戶手續(xù),在該段時(shí)間內(nèi),如果名義買房人對他人有債務(wù)不能清償,則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣,在這種情況下,已經(jīng)付款的實(shí)際買房人只能向名義買房人要求返還購房款,而不能要求繼續(xù)履行合同。因此,一般情況下不宜借他人名義買房。
王棟友情提醒有類似想法和做法的購房人:“借名買房”一定要注意兩點(diǎn),首先是注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,物的分類有動產(chǎn)與不動產(chǎn)之分,從價(jià)值角度評價(jià),不論是動產(chǎn),還是不動產(chǎn),它都有一定的價(jià)值。因此,如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下,應(yīng)當(dāng)與對方有一份書面合同,合同中需要明確,如果對方主張其是法律上的物權(quán)人,對方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時(shí)的市場價(jià)支付價(jià)款。同時(shí),要保存好本人支付價(jià)款的收據(jù),一旦發(fā)生糾紛,還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán),但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。
其次是事先做好咨詢。在現(xiàn)有情況下,可以說買房是大多數(shù)人的終身大事,因此一定要慎重行事,建議大家在作出買房決策前,一定要找律師等專業(yè)人士進(jìn)行咨詢,他們會告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士,即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識、操作經(jīng)驗(yàn)的人。

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