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未滿五年的經(jīng)濟適用房買賣的合同的效力
一、未滿五年的經(jīng)濟適用房的上市交易規(guī)則
（1）、經(jīng)濟適用房的含義、性質(zhì)、意義介紹
本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。
經(jīng)濟適用住房政府給的優(yōu)惠政策表現(xiàn)在：經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)；經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；經(jīng)濟適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負擔；個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮；用于個人購房貸款的住房公積金，可優(yōu)先向購買經(jīng)濟適用住房的個人發(fā)放；確定經(jīng)濟適用住房的價格應(yīng)當以保本微利為原則等。因此，政府施行經(jīng)濟適用房制度具有維護公共利益的性質(zhì)，是保障城鎮(zhèn)低收入人群居者有其屋的政策用房，對于維護社會穩(wěn)定有一定的作用。
（2）未滿五年的經(jīng)濟適用房的出售方式
根據(jù)《北京市建設(shè)委員會關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》(京建住[2008]225號)第二條規(guī)定：自本通知發(fā)布之日起，簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟適用住房的購買資格審核手續(xù)），由購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。
（二）已購經(jīng)濟適用住房家庭按原價出售住房的，按下列程序辦理：
1.產(chǎn)權(quán)人向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本等材料。
2.區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定購房人。購房人放棄購買的，由區(qū)縣住房保障管理部門確定后續(xù)的購房人。
3.購房人查驗房屋和相關(guān)資料后，與產(chǎn)權(quán)人簽訂購房合同，支付購房款。區(qū)縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關(guān)證明。
4.買賣雙方持購房合同、區(qū)縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關(guān)材料，向區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋權(quán)屬登記部門將房屋產(chǎn)權(quán)登記在購房人名下，并在房屋權(quán)屬證書上注記“經(jīng)濟適用住房”字樣。
（三）區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購已購經(jīng)濟適用住房的，按下列程序辦理：
1.產(chǎn)權(quán)人向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本等材料。
2.區(qū)縣住房保障管理部門對申請材料進行審核并入戶查看，了解房屋狀況，確認產(chǎn)權(quán)人結(jié)清水、電、氣、熱和物業(yè)管理等費用。3.區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位與產(chǎn)權(quán)人簽訂回購協(xié)議，支付購房款。
4.區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門憑回購協(xié)議及其他相關(guān)材料辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將回購房屋的產(chǎn)權(quán)登記在區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位名下，并在房屋權(quán)屬證書上注記“經(jīng)濟適用住房”字樣。
區(qū)縣住房保障管理部門回購的住房繼續(xù)向符合條件的家庭配售或作為實物配租房源向廉租家庭配租，所需回購周轉(zhuǎn)資金由各區(qū)縣財政統(tǒng)籌安排。