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    經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年,買賣合同被判無(wú)效,差價(jià)損失仍須部分賠
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,022 ℃

    經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年,買賣合同被判無(wú)效,差價(jià)損失仍須部分賠償
    被告因遇拆遷于2006年2月獲購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格,因無(wú)購(gòu)房需求故而轉(zhuǎn)讓該購(gòu)房資格予原告,原、被告雙方簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定:第一,被告將購(gòu)買昌平區(qū)回龍觀×××號(hào)經(jīng)濟(jì)適用房的資格轉(zhuǎn)讓給原告,轉(zhuǎn)讓金為×萬(wàn)元;第二,被告協(xié)助原告辦理購(gòu)房手續(xù),實(shí)際由原告向開(kāi)發(fā)商支付所有購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用;第三,被告取得房產(chǎn)證及相關(guān)手續(xù)后,雖房產(chǎn)證及相關(guān)票證等落款姓名為被告,但由原告實(shí)際擁有房屋所有權(quán)并保管相關(guān)票證;第四,在房產(chǎn)證可以更名時(shí)(指將房屋所有權(quán)從被告名下轉(zhuǎn)移登記至原告名下),由被告協(xié)助提供各種證明辦理變更手續(xù);第五,雙方不得以任何理由和借口對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬提出異議。
    隨后,雙方依次履行合同部分內(nèi)容。因房?jī)r(jià)大幅上漲,被告于2007年底表明不再履行《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》,并通過(guò)強(qiáng)行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅(qū)動(dòng)、悔約決心已定,于是要求被告給付已付款及利息,并賠償損失,被告不予理會(huì)遂產(chǎn)生訴訟。
    原告認(rèn)為,《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》因被告拒絕履行而終止后,被告除應(yīng)返還原告全部已付款及利息外,還應(yīng)適當(dāng)賠償原告所遭受的經(jīng)濟(jì)損失方顯公平。
    昌平區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為,合同無(wú)效,房屋升值部分不得由任何一方單獨(dú)享有。遂判決:被告返還原告為購(gòu)房而支付的30多萬(wàn)元并賠償原告損失45萬(wàn)余元。
    律師評(píng)析:
    本律師作為原告的代理人全程參與了此案的審判活動(dòng),認(rèn)為昌平法院的判決是公平、適當(dāng)?shù)摹=?jīng)濟(jì)適用房是政府限定銷售價(jià)格和對(duì)象,保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國(guó)家采用劃撥土地的方式供應(yīng)建設(shè)用地,并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買實(shí)行嚴(yán)格審批準(zhǔn)入制度。購(gòu)買人必須符合條件,同時(shí)在購(gòu)買房屋后的一定年限內(nèi)不得出售。本案中,原、被告雙方所簽協(xié)議雖含有“經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策允許上市交易過(guò)戶前由原告無(wú)償使用、政策允許交易后辦理過(guò)戶手續(xù)”這一貌似合法的約定,但事實(shí)上,涉案房屋除以被告名義與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂買賣合同外,協(xié)議的付款主義務(wù)由原告承擔(dān),房屋占有、使用主權(quán)利也約定由原告行使,因此這一協(xié)議實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
    為此,法院認(rèn)定原、被告雙方的協(xié)議違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)按國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)相關(guān)人民政府批準(zhǔn)的強(qiáng)行性規(guī)定,客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)和社會(huì)公共利益,屬無(wú)效民事行為,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
    因此,鑒于原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無(wú)效,被告即理應(yīng)返還原告所支付的涉案費(fèi)用。同理,由于協(xié)議無(wú)效,違約金條款自然也就不具有約束力,但房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的升值利益不得由任何一方單獨(dú)享有,原、被告各享有一半符合原、被告雙方預(yù)期,也最大程序地體現(xiàn)了公平,是適當(dāng)?shù)摹?/p>

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