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經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年，買賣合同被判無(wú)效，差價(jià)損失仍須部分賠償
被告因遇拆遷于2006年2月獲購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格，因無(wú)購(gòu)房需求故而轉(zhuǎn)讓該購(gòu)房資格予原告，原、被告雙方簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》約定：第一，被告將購(gòu)買昌平區(qū)回龍觀×××號(hào)經(jīng)濟(jì)適用房的資格轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓金為×萬(wàn)元；第二，被告協(xié)助原告辦理購(gòu)房手續(xù)，實(shí)際由原告向開(kāi)發(fā)商支付所有購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用；第三，被告取得房產(chǎn)證及相關(guān)手續(xù)后，雖房產(chǎn)證及相關(guān)票證等落款姓名為被告，但由原告實(shí)際擁有房屋所有權(quán)并保管相關(guān)票證；第四，在房產(chǎn)證可以更名時(shí)（指將房屋所有權(quán)從被告名下轉(zhuǎn)移登記至原告名下），由被告協(xié)助提供各種證明辦理變更手續(xù)；第五，雙方不得以任何理由和借口對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬提出異議。
隨后，雙方依次履行合同部分內(nèi)容。因房?jī)r(jià)大幅上漲，被告于2007年底表明不再履行《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，并通過(guò)強(qiáng)行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅(qū)動(dòng)、悔約決心已定，于是要求被告給付已付款及利息，并賠償損失，被告不予理會(huì)遂產(chǎn)生訴訟。
原告認(rèn)為，《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》因被告拒絕履行而終止后，被告除應(yīng)返還原告全部已付款及利息外，還應(yīng)適當(dāng)賠償原告所遭受的經(jīng)濟(jì)損失方顯公平。
昌平區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同無(wú)效，房屋升值部分不得由任何一方單獨(dú)享有。遂判決：被告返還原告為購(gòu)房而支付的30多萬(wàn)元并賠償原告損失45萬(wàn)余元。
律師評(píng)析：
本律師作為原告的代理人全程參與了此案的審判活動(dòng)，認(rèn)為昌平法院的判決是公平、適當(dāng)?shù)摹＝?jīng)濟(jì)適用房是政府限定銷售價(jià)格和對(duì)象，保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國(guó)家采用劃撥土地的方式供應(yīng)建設(shè)用地，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買實(shí)行嚴(yán)格審批準(zhǔn)入制度。購(gòu)買人必須符合條件，同時(shí)在購(gòu)買房屋后的一定年限內(nèi)不得出售。本案中，原、被告雙方所簽協(xié)議雖含有“經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策允許上市交易過(guò)戶前由原告無(wú)償使用、政策允許交易后辦理過(guò)戶手續(xù)”這一貌似合法的約定，但事實(shí)上，涉案房屋除以被告名義與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂買賣合同外，協(xié)議的付款主義務(wù)由原告承擔(dān)，房屋占有、使用主權(quán)利也約定由原告行使，因此這一協(xié)議實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
為此，法院認(rèn)定原、被告雙方的協(xié)議違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)按國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)相關(guān)人民政府批準(zhǔn)的強(qiáng)行性規(guī)定，客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)和社會(huì)公共利益，屬無(wú)效民事行為，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
因此，鑒于原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無(wú)效，被告即理應(yīng)返還原告所支付的涉案費(fèi)用。同理，由于協(xié)議無(wú)效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的升值利益不得由任何一方單獨(dú)享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預(yù)期，也最大程序地體現(xiàn)了公平，是適當(dāng)?shù)摹?/p>