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買賣不滿5年的經濟適用住房的合同是否無效
《經濟適用住房管理辦法》
第三十條經濟適用住房購房人擁有有限產權。
購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。
上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。
請教：買賣不滿5年的經濟適用住房的合同是否無效？有效？效力待定？可撤消？
在實務當中，買賣不滿五年的經濟適用房，在房地產交易大廳是無法過戶的。具體到雙方簽訂的合同當中，根據我國合同法第五十二條之規定：有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
可以認定雙方簽訂的合同為無效合同，因為其違反了行政法規的強制性規定。
司法實踐中越來越傾向于對民事合同采用有效解釋優先原則，所以對合同法第52條第一款第五項“違反法律、行政法規的強制性規定”中的強制性，也采用了嚴格限制原則，即把強制性又拆分為效力性和禁止性，只有違反效力性規定的，才視為無效，比如毒品買賣合同，就無效。但對禁止性規定，一般是把民行分開，即一方面對當事人予以行政處罰，另一方面則不因此否定當事人的真實意思，即承認合同有效
就本案，我認為合同有效
從法理上講，由于違反行政法規的強制性規定，可以認定無效！
對經濟適用房不滿5年交易的問題，實踐中這類情況的確很多，但多是暗箱操作，因此一般不會發生糾紛，即使有糾紛也多半不會訴諸司法解決。因為法院幾乎肯定會確認這類合同無效，不然無以維護正常的經濟適用房管理秩序。
本人以為，未經政府同意，買賣不滿5年的經濟適用房合同無效。理由如下：
1.法律依據。合同法第52條規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效；物權法第97條規定，處分共有的不動產，須經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
2.事實依據。所謂經濟適用房，是指購買人擁有有限產權的房屋，即購買人只擁有該房的部分產權，其他權利有政府擁有。購買人與政府對該房構成共有關系。
3.相關法律依據可訪問：
《經濟適用住房管理辦法》是部門規章，不是行政法規。但這個規章是依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》制定的，可以認為是符合法規原則和宗旨的規章。規章其實也就是政策。民法通則第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”從民法通則的規定看，如果違反政策，也可以認為是違反民法通則第六條的行為。由此可見，政策禁止性的規定可以通過民法通則第六條轉換為法律的禁止性規定，從而可以得出違反政策禁止性規定的行為無效的結論。