《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中的規(guī)定，單位集資建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購(gòu)買后，房屋仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租房。集資房對(duì)外買賣合同的主體雙方必須是政府與第三方，而對(duì)于已經(jīng)取得集資房的本單位職工是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外部第三人，并未有明文規(guī)定。
集資房單位職工出于各種目的將未取得產(chǎn)權(quán)的集資房上市流轉(zhuǎn)后，與受讓方簽訂附條件的房屋買賣合同，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因?yàn)槿〉梅课莓a(chǎn)權(quán)時(shí)間的不確定性以及隨之而來的房?jī)r(jià)飛漲，出賣房屋時(shí)的價(jià)格與取得產(chǎn)權(quán)時(shí)的房屋價(jià)值落差過大，集資房的出賣方反悔，以各種理由主張合同無效，要求受讓人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)，理由常見于不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)部門禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)作出限制性政策的單位同意或者未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等等，房屋買賣合同糾紛由此而生。
【基本案情】
李某系西安市長(zhǎng)安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長(zhǎng)安縣信用聯(lián)社職工集資建房，李某亦參與集資建房，分得長(zhǎng)安信合小區(qū)5號(hào)樓一單元6樓東戶單元房一套，在其丈夫趙某知情的情況下，李某于2000年1月10日向單位交納購(gòu)房款3萬元整。2001年5月，李某經(jīng)與張某協(xié)商，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議約定：李某在單位集資購(gòu)房款，全部由張某自行交給李某，張某所購(gòu)李某單位集資房所有權(quán)歸張某所有，但房產(chǎn)證暫以李某之名登記。協(xié)議簽訂后，張某在將3萬元首付款交與李某后，又將其余房款直接交與李某所在單位，共計(jì)交納房款9.45萬元。房子建成后，張某即入住，直至2007年李某所在單位開始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李某在繳納相關(guān)費(fèi)用后向張某提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，李某與張某是在雙方協(xié)商基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購(gòu)房協(xié)議，該購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示;該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購(gòu)房協(xié)議的效力，故李某與張某簽訂的購(gòu)房協(xié)議合法有效。李某稱簽訂購(gòu)房協(xié)議未經(jīng)其丈夫趙某同意，法院認(rèn)為，趙某知曉交納3萬元首付款的事實(shí)，房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，在張某已實(shí)際占有使用該房多年的情況下，作為夫妻的李某、趙某對(duì)于家庭的重大事項(xiàng)多年毫不涉及，與常理相悖，故法院對(duì)于李某所稱趙某不知李某與張某簽訂協(xié)議的意見未予支持，對(duì)于李某的訴訟請(qǐng)求予以駁回。
筆者認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。根據(jù)立法本意，其目的是對(duì)在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求，而非買賣合同成立要件。
本案中，李某所購(gòu)單位集資房系我國(guó)體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋，亦非法律法規(guī)或單位政策規(guī)定具有人身專屬性明令禁止不得轉(zhuǎn)讓的房屋。李某與張某簽訂購(gòu)房協(xié)議后，張某依約向李某的單位繳納了房款，實(shí)際接受房屋，并對(duì)該房屋長(zhǎng)期占有、使用，可見該購(gòu)房協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且李某的單位當(dāng)時(shí)認(rèn)可了該轉(zhuǎn)讓行為。該買賣行為并未損害國(guó)家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，該購(gòu)房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
