集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免，以解決職工住房困難的一種方式。
目前，集資房糾紛案件主要有兩類(lèi)，一種是已經(jīng)取得集資房產(chǎn)證后因轉(zhuǎn)讓集資房而產(chǎn)生的糾紛，這種情況又分為，集資房產(chǎn)權(quán)全部是單位所有的情況下的轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)全部是個(gè)人情況下的轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)部分是單位、部分是員工個(gè)人情況下的轉(zhuǎn)讓;另一種是在未取得集資房產(chǎn)證下達(dá)成的集資房轉(zhuǎn)讓?zhuān)醇Y房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓。
一、已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓
(1) 產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓
對(duì)于這種情況下，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在單位，單位員工個(gè)人只具有居住
權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)，當(dāng)然也就沒(méi)有處分權(quán)，如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房，轉(zhuǎn)讓行為是屬于無(wú)權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無(wú)效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，雙方可根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
(2) 產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房轉(zhuǎn)讓
對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人的情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人
即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)窃撘?guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對(duì)第三人不具有約束力，并且《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設(shè)部1999年5月1日施行)第五條規(guī)定：“已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售”。因此此種情況下該協(xié)議沒(méi)有違反相關(guān)的法律規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
(3) 產(chǎn)權(quán)部分是單位，部分是員工個(gè)人的集資房轉(zhuǎn)讓
對(duì)于這種情況下，因?yàn)榧Y房是單位與個(gè)人共有，根據(jù)民法通
則及相關(guān)法律規(guī)定，一方未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有物，況且自《物權(quán)法》實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)是登記主義，集資房登記有共有人的情況，因此第三人在購(gòu)買(mǎi)集資房時(shí)是可以知道單位是共有人的，因此不適用善意取得，再者，購(gòu)買(mǎi)人未經(jīng)共有人的同意，也過(guò)戶(hù)不成。因此，對(duì)于單位員工與第三人簽訂的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無(wú)效的或部分無(wú)效的。
二、未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓即集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓
當(dāng)前，集資房糾紛主要是此類(lèi)糾紛。筆者認(rèn)為此類(lèi)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)該有效。
1、律師觀(guān)點(diǎn)
(1)、古羅馬法諺:任何人不得因自己之不法行為而獲得利益。“不法行為乃損害賠償之原因，其行為人對(duì)于被害人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，當(dāng)然不能反因不法利益而取得利益也”。一個(gè)人做了一件不好的事情，或者應(yīng)該做的事情沒(méi)有做，但是陰差陽(yáng)錯(cuò)，因積極或消極的違約行為而獲得利益或可期待利益。毀約方通過(guò)其毀約獲利，同時(shí)守約方因守約而受損，這顯然是一種不公平。法律對(duì)這種利益不應(yīng)該保護(hù)，并應(yīng)采取措施促使該人按約定行事，保護(hù)相對(duì)方的利益。特別是法律沒(méi)有明確規(guī)定時(shí)，法官應(yīng)主動(dòng)發(fā)揮這一思想的原則指引作用。2008年4月河南省高院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)涉及民生案件審理工作為推進(jìn)和諧中原建設(shè)提供司法保障的意見(jiàn)》，就是這一法理的彰顯，里面提出：對(duì)于賣(mài)房人惡意毀約而解除購(gòu)房合同的，購(gòu)房人請(qǐng)求賣(mài)主對(duì)房屋升值部分進(jìn)行賠償?shù)模ㄔ嚎梢钥紤]予以支持。
(2)、《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)@僅僅是對(duì)物權(quán)行為的限制，而非對(duì)債權(quán)行為的限制。房屋買(mǎi)賣(mài)被分為兩道程序，一是簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、債的關(guān)系發(fā)生，雙方均受協(xié)議的約束;二是過(guò)戶(hù)登記，即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。第三十七條所指的“不得轉(zhuǎn)讓”，是指不得發(fā)生“物權(quán)變動(dòng)”，即房產(chǎn)管理部門(mén)不得登記過(guò)戶(hù)，而不是指不得訂立債權(quán)合同、不能發(fā)生債權(quán)行為。集資房本身具有特殊性，如有的需經(jīng)過(guò)一段時(shí)間方可辦理產(chǎn)權(quán)登記、土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)、買(mǎi)受人變更產(chǎn)權(quán)時(shí)需補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金等，但這些問(wèn)題與法院處理范圍無(wú)涉，自愿訂立、意思表示真實(shí)的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議理應(yīng)受到法律的保護(hù)。
