房改售房、集資建房的評估確權(quán)不僅涉及領(lǐng)域多,存在的問題也多,而且維系著千家萬戶的切身利益,關(guān)系到
國家經(jīng)濟(jì)體制改革和社會穩(wěn)定的大業(yè)。雖然以往在各地開展推進(jìn)公有住房的出售工作取得顯著成效,但涌現(xiàn)出
的集資建房確權(quán)等一些問題的解決仍然不盡如人意,引發(fā)了許多社會問題。為此,筆者將多年來在房改售房、
集資建房評估確權(quán)中碰到的幾個特殊問題提出來與大家一起探討。
(一)房改售房、集資建房確權(quán)是否要房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)介入
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,出售公房集資房政策性強(qiáng),政府每年都會組織土地、建設(shè)、房管、物價(jià)等部門測算出當(dāng)年
的房改成本價(jià)、市場價(jià),制定出各種調(diào)節(jié)因素,且每幢房屋都有現(xiàn)成的竣工圖紙,單位技術(shù)人員自己會畫會算
,只要經(jīng)過房改部門核準(zhǔn)就可出售,房地產(chǎn)評估、測量中介機(jī)構(gòu)的介入是多余的,只會增加售、建房單位的經(jīng)
濟(jì)負(fù)擔(dān)。
筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)不妥。首先,它有悖于“先評估、后出售”的原則。其次,從房改實(shí)際情況看,公有
住房,特別是集資建房,房屋建造成本上的“個體差異”較大,如果不分青紅皂白統(tǒng)一按當(dāng)年的房改成本價(jià)出
售,勢必造成“老實(shí)人吃虧”、效益差的單位吃虧的局面,從而引發(fā)不必要的社會矛盾。第三,影響房屋價(jià)格
的地段、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、質(zhì)量、功能、成新度等調(diào)節(jié)因素的確定,以及房屋銷售面積的計(jì)算專業(yè)性很強(qiáng),不是誰
都可以勝任的。因此,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的介入是必需的。
(二)公有舊住房擴(kuò)建后評估價(jià)如何確定
早期的舊公房面積都比較小,且功能不全,四層以下的相當(dāng)一部分住宅不成套,沒有廚房、衛(wèi)生間,平面
布局不合理。因此,有的由單位出資,有的由單位和個人共同出資對原住房進(jìn)行改造。對自行擴(kuò)建的部分,在
繼續(xù)售房中只要擴(kuò)建的公有住房原產(chǎn)權(quán)明晰,沒有違反城市規(guī)劃,且符合住宅小區(qū)內(nèi)舊房改造規(guī)劃要求,經(jīng)過
一定的審批程序,作為房改遺留問題應(yīng)給予認(rèn)定確權(quán),這有利于困難企業(yè)職工思想的穩(wěn)定,有利于公房的繼續(xù)
出售。在售價(jià)的確定上,可以采取加權(quán)平均的辦法進(jìn)行處理。
(三)繼續(xù)出售舊公房折舊后售價(jià)偏低
福建省政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》放寬了對低層非成套舊公房出售的限制,對“能
夠保證居住安全的非成套住房,可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況向職工出售”。這是從實(shí)際出發(fā)對低收入家庭,特別是對
困難企業(yè)經(jīng)濟(jì)困難家庭解決住房問題的政策傾斜。由于低層或非成套的住房大多是上個世紀(jì)60年代末至80年代
初投入使用的舊公房,如按政府公布售房當(dāng)年的房改重置成本價(jià)和明文規(guī)定的房屋使用年限折舊后,售價(jià)明顯
偏低,接近規(guī)定的最低限價(jià)。
一方面是政策規(guī)定十分透明;另一方面是折舊后售價(jià)偏離實(shí)際成本太多。筆者認(rèn)為,繼續(xù)出售公有住房,
既要考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力及房改政策的銜接,也要考慮房屋售價(jià)的合理性,防止賤價(jià)出售。
(四)出售公房集資房雜物間層高低于2.2米是否計(jì)算售價(jià)
在出售公房、集資房時(shí),單位和職工都認(rèn)為雜物間不應(yīng)再收購房款,同時(shí)又覺得雜物間有大有小,不進(jìn)行
調(diào)節(jié)不合理。受共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的啟發(fā),在房改房實(shí)際評估中,我們引入了底層雜物間搭配系數(shù)這個概
念,搭配系數(shù)是指底層雜物間軸線總面積與該幢房層套內(nèi)總建筑面積的比率。設(shè)置搭配系數(shù)的目的,是調(diào)節(jié)住
戶占有雜物間面積的大小。每戶套內(nèi)建筑面積乘以搭配系數(shù),就是該戶可得的雜物間面積標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)有雜物超過
該戶雜物間面積標(biāo)準(zhǔn)的,按房改評估價(jià)的50%乘以超過標(biāo)準(zhǔn)部分的面積計(jì)算加價(jià);反之,實(shí)有雜物小于可得雜
物間標(biāo)準(zhǔn)的,按房改評估價(jià)的50%計(jì)算減價(jià);在總體上底層雜物間加、減價(jià)代數(shù)和等于零,只是進(jìn)行實(shí)際占有