</script>
物權(quán)法集資房
物權(quán)法實施帶來的農(nóng)民房集資房投資機會
物權(quán)法已于2007年初的人大通過，并將于2007年10月1日生效。
物權(quán)法正式實施后，城中村的農(nóng)民房、集資房等房產(chǎn)也將要確權(quán)并實現(xiàn)可流轉(zhuǎn)，這意味著這些房產(chǎn)在補交一定的地價款后也將會成為可流通的商品房。在 20070328的深圳特區(qū)報上，已經(jīng)看到農(nóng)民違規(guī)搶建房補交罰款及地價款的公告，要補交罰款意味著什么呢？無非是罰款后就合法化了。樂觀預(yù)計，二年之內(nèi)，各地類似補交罰款及地價款的措施都會出臺，也即是二年之內(nèi)，這些房產(chǎn)都要合法的轉(zhuǎn)為商品房了。
兩個方面的原因造成目前城中村、集資房的價格非常低。在深圳，這些房子的房價只相當(dāng)于可比地段房價的60%以下。一個原因是農(nóng)民房、集資房本身的質(zhì)量，無法和開發(fā)商成片開發(fā)的住宅小區(qū)相比；另一個原因則是由于目前大多數(shù)人對城中村的農(nóng)民房、集資房的合法性及未來的安全性不放心，所以目前這些房產(chǎn)在市場上的流通價被低估?？梢灶A(yù)期，一旦農(nóng)民房、集資房可以登記確權(quán)并轉(zhuǎn)商品房，則這個被低估的缺口將被彌補。
在深圳，農(nóng)民房、集資房的預(yù)期收益率會如何？
從2004年來的經(jīng)驗看，這些房產(chǎn)的平均漲幅是與商品房的平均漲幅相當(dāng)?shù)摹Ｎ磥砦迥陜?nèi)，深圳市g(shù)dp預(yù)期年增長率為15%，商品房的漲幅應(yīng)超過15%，從統(tǒng)計上看，農(nóng)民房、集資房的漲幅也應(yīng)跟上這個漲幅。但由于消費結(jié)構(gòu)升級，人人想住得好一點，而農(nóng)民房集資房的品質(zhì)不足，可能會使其漲幅低于商品房的平均水平。
農(nóng)民房、集資房登記確權(quán)的時間，會極大的影響收益率。越早確權(quán)，投資者可以越早得到按商品房產(chǎn)價的收益，因此對農(nóng)民房、集資房的收益率幫助越大。由于投資這些房產(chǎn)不能辦理按揭，從而也無法形成杠桿，所以，如果確權(quán)時間小于一年，則預(yù)期收益率將超過50%；如果確權(quán)時間超過三年，則預(yù)計投資農(nóng)民房、集資房的年復(fù)利增長率將低于 30%，而且，年限越長，復(fù)利收益率越低。這是影響自有資金在股票、豪宅和農(nóng)民房、集資房上分配的一個重要因素。
在深圳，投資這些房產(chǎn)，可以取得約3%以上的租金收益?？紤]到農(nóng)民房、商品房只須按年增長3%以上，就可以得到相當(dāng)于銀行貸款6%利率相當(dāng)?shù)氖找?，因此可以認為，投資這些房產(chǎn)是一種高安全性的選擇。
綜上所述，物權(quán)法實施帶來了對農(nóng)民房和集資房的投資機會；對安全性要求很高的資金可以考慮對農(nóng)民房和集資房進行投資，如果運氣好，確權(quán)快，則有可能在短時間內(nèi)得到超額收益。對于個人投資者來說，一個例子是：用自有房產(chǎn)做按揭貸款買入集資房，用集資房得到的租金交自用房產(chǎn)的按揭。
