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未過戶的集資房買賣可隨意反悔嗎？
簽訂的關于轉讓集資套房的“協議書”，是雙方在自愿、平等的基礎上所簽訂的，是雙方的真實意思表示，且在協議簽訂后，原告即按協議交付房款并實際使用和管理了該集資房，據此作出如下判決：原告李明與被告徐力所簽訂的協議書有效，徐力應按協議規定及時將現在取得的土地證和房產證及時交與李明，并在政府允許過戶后2月內協助李明辦理訟爭房屋的產權變更登記手續。
理由如下：
我國《城市房地產管理法》第三十五條及《城市私有房屋管理條例》第九條規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均須到所在地的房管機關辦理變更登記手續。這是國家法律的強制性規定；為此，一般人一直以來都認為，未辦過戶登記的房屋買賣一律無效。其實，這是一個誤區。該條例的規定體現了國家對不動產的監督和管理，但這并不意味著未辦理房屋產權變更手續的房屋買賣協議即視為無效的民事行為。
(1)最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應責令其補辦房屋買賣手續”。
(2)最高人民法院法發（1993）37號《全國民事審判工作座談會議紀要》規定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應維護合同的效力”。
(3)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”如財產抵押合同，《中華人民共和國擔保法》第四十一條就規定“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效”，而我國現行的法律法規沒有規定房屋買賣合同在登記后生效。因此，房屋買賣協議只要是雙方當事人在自愿、平等的基礎上所簽訂的，是雙方的真實意思表示，在協議簽訂后，買受人按協議交付房款并實際使用和管理了該房屋，并已具備了辦理變更登記的過戶條件，就不能因雙方未辦理過戶手續而確認該房屋買賣協議無效；且從合同法的鼓勵交易、維護交易穩定的立法精神出發，對此協議也不應確認無效，雙方當事人應按所簽協議繼續履行。
因此，房屋買賣合同是合法有效的。
