2001年，張三的單位為職工建集資房，張三因經(jīng)濟困難，就決定將購買集資房的資格有償轉(zhuǎn)讓。經(jīng)協(xié)商，張三和朋友李四達成如下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：一，李四以張三的名義購買張三單位的集資房，所有房款由李四支付，李四另支付張三轉(zhuǎn)讓費三萬元;二、房產(chǎn)證辦理后，張三應協(xié)助李四辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，費用由李四承擔。集資房建成后李四對房屋進行了裝修，并搬進居住。但由于種種原因，房產(chǎn)證一直未辦理。2008年8月，張三單位將辦好的房產(chǎn)證交給了張三，李四得知情況后立即找張三請求其協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但張三卻遲遲不予配合。請問：
1、單位的集資房資格能否轉(zhuǎn)讓?
2、法院能否受理此類案件?
3、該類案件應如何處理?
漯河中院 張永輝：
一、單位的集資建房資格可以轉(zhuǎn)讓。以前在商品房價格居高不下的狀況下，有條件的單位為改善本單位職工住房條件，紛紛組織職工集資建房。由于集資建房省去了廣告費、銀行貸款利息以及經(jīng)銷商利潤等諸多費用，因此，集資建房對職工來說在一定程度上屬于一種福利，有利于職工以較低的費用擁有房產(chǎn)。對本案來說，張三作為單位職工享有本單位集資建房的資格，這種資格實際上屬于一種期待利益，屬于債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。由于取得該集資房尚有集資款等債務有待履行，雙方集資權(quán)的轉(zhuǎn)讓可定性為權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《合同法》第四十四條、第五十二條和《民法通則》第五十八條等相關(guān)規(guī)定，張三和李四作為雙方當事人，在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是雙方真實意思的表示，協(xié)議內(nèi)容也沒有損害國家、集體或第三人利益，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此協(xié)議應屬合法、有效。
二、如果李四就此案向法院起訴，法院應予受理。《民法通則》第四條及《合同法》第六條明文規(guī)定了誠實信用原則，《合同法》第八條規(guī)定了依合同履行義務原則。在本案中，李四作為合同(協(xié)議)的一方當事人，已經(jīng)依照協(xié)議的約定履行了自己的義務;張三在得到房產(chǎn)證之后，本該按照協(xié)議約定，協(xié)助李四辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但張三遲于配合，侵犯了李四及時合法擁有房產(chǎn)的權(quán)利。本案屬于一般的民事合同糾紛，按照《民事訴訟法》第一百零八條的規(guī)定，李四有權(quán)向法院起訴，法院依法應予受理。
三、(一)案由。按照最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》(法發(fā)〔2008〕11號)的規(guī)定精神，該案屬于物權(quán)變動的原因關(guān)系，即因債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，應適用債權(quán)糾紛部分的案由。具體來說，該案案由應確定為“債權(quán)債務概括轉(zhuǎn)移合同糾紛”。
(二)處理。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，以及《合同法》、《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，人民法院首先應認定張三與李四之間的協(xié)議為有效。其次，法院應判決張三依合同履行義務，即張三應在一定期限內(nèi)協(xié)助李四辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。
臥龍區(qū)法院 馬宇航：
我的斷案： 一、單位的集資建房資格不可以轉(zhuǎn)讓。集資房說到底帶有單位福利性質(zhì)，只能有本單位符合條件的職工才能集資。且好多單位在集資協(xié)議上規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓給外單位職工的規(guī)定，在建房過程中，往往是單位支付了很多費用，如辦理各種手續(xù)的費用，外網(wǎng)管道的建設(shè)費用，還有的集資房屋所屬土地使用權(quán)歸單位所有，土地用途沒有發(fā)生變更等等。所以說集資建房資格是帶有人身性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，張三與李四簽訂的協(xié)議內(nèi)容恰恰損害了單位利益或者是其他職工的利益且與集資建房的本意相悖，應屬無效。實際上，國家今年來并不支持單位集資房的建設(shè)。一直在鼓勵商品房的建設(shè)，因為單位集資房有些地方確實存在不公開、不透明、公私不分的弊端。
