面對增長迅猛的房價(jià),一種“自己動(dòng)手,豐衣足食”的個(gè)人集資建房模式正在北京、上海、武漢、西安、成都等一些大城市悄然出現(xiàn)。有媒體稱這是房產(chǎn)發(fā)展的新模式,不少房地產(chǎn)業(yè)人士卻說這純粹就是個(gè)笑話,政府相關(guān)部門也正密切關(guān)注著事態(tài)的發(fā)展。個(gè)人集資建房有無法律法規(guī)上的障礙?能否成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式?是解決中低收入者住房問題的有效辦法嗎?帶著公眾關(guān)心的問題,近日采訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家、四川大學(xué)房地產(chǎn)策劃與研究所所長、博士生導(dǎo)師楊繼瑞教授。
中低收入者對高房價(jià)不滿
記者:去年以來,房地產(chǎn)市場異常火爆,價(jià)格居高不下,您分析是什么原因?
楊繼瑞:近年來,房價(jià)不斷攀升。特別是去年,全國平均漲幅超過12%,有的地方上漲速度過快。讓一般中低收入者難以適應(yīng)。漲幅大小,主要還是由供需關(guān)系決定的。近年來,除了無房戶需要買房,房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些引人注目的新的需求。
記者:這些新需求主要來自哪些方面?
楊繼瑞:一是換代性購房的需求,有些已解決基本住房條件的人想住得更寬敞更好一些;再是第二居所的需求,不少城市居民有相當(dāng)積蓄后,居住行為多處化;三是投資購房的需求,股市不景氣,小投資者又無力進(jìn)行大項(xiàng)目的投資,資金不少流向了房產(chǎn);四是隨著城市化的進(jìn)展,一些外來務(wù)工者經(jīng)過多年的積累,開始自己購房。
記者:正是這么多種需求聚合在一起,導(dǎo)致了房價(jià)的不斷上漲?
楊繼瑞:再加上土地供應(yīng)緊縮和“招、拍、掛”供地方式所導(dǎo)致的地價(jià)攀升、建材價(jià)格上漲、一些房地產(chǎn)商缺少長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光、非理性的投資與消費(fèi)心理等因素,近年來商品房房價(jià)一直在走高,這種趨勢短期內(nèi)還很難逆轉(zhuǎn),讓不少中低收入者感到不小的壓力。
記者:在這種形勢下,有人提出了個(gè)人集資建房建議,而且引起了很大的社會(huì)反響,這算得上一個(gè)創(chuàng)舉嗎?
楊繼瑞:一些中低收入者選擇個(gè)人集資建房的方式,我認(rèn)為是可以理解的。但可能也說不上是創(chuàng)舉。住宅合作社的理論基礎(chǔ)是合作經(jīng)濟(jì)思想,即勞動(dòng)者自愿入股聯(lián)合,實(shí)行民主管理,以集體占有為主導(dǎo)、集體占有與個(gè)人占有相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)形式。住宅合作社作為合作經(jīng)濟(jì)的一種重要的組織形式之一,在國外早就有了。國內(nèi)早幾年比較時(shí)興的單位集資建房就是其中一種類型,對解決中低收入居民的住房問題也起到了一定的作用。
記者:據(jù)說在國外,個(gè)人集資建房占了房地產(chǎn)市場的30%左右,這是否說明這種模式是房地產(chǎn)市場的一個(gè)有益補(bǔ)充?你對此是怎么看的?
楊繼瑞:但是,很多國家土地是私有的,房地產(chǎn)業(yè)市場化程度很高也很規(guī)范,個(gè)人收入、不動(dòng)產(chǎn)以及信用狀況的監(jiān)管機(jī)制比較健全,集資建房的稅收、貸款等相應(yīng)模式比較成熟。這些都是我們眼下還不完全具備的。這些年輕人的倡議,看上去很美。真要付諸實(shí)際,還有不少問題。他們的選擇,很大程度上是在表達(dá)一種情緒,是用一種感性的姿態(tài)表達(dá)對當(dāng)前過高房價(jià)的不滿。
問題不在法規(guī)層面
記者:個(gè)人集資建房最大的吸引力可能就在于價(jià)格的優(yōu)勢,我們所關(guān)心的是這種個(gè)人集資建房在法律上是合法的嗎?
楊繼瑞:我國現(xiàn)行法律中沒有禁止個(gè)人集資建房的規(guī)定。而相關(guān)政策應(yīng)該說是允許的。國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局在1992年發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》中對住宅合作社有這樣的說明:住宅合作社,是指經(jīng)市(縣)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),由城市居民、職工為改善住房條件而自愿參加,不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織,具有法人資格。這可以作為個(gè)人集資建房的政策依據(jù)。成立住宅合作社或者類似的社團(tuán)雖不存在法律法規(guī)上的障礙,但真正操作起來也會(huì)困難重重。
記者:操作上可能會(huì)有什么問題?
楊繼瑞:問題來自內(nèi)外兩個(gè)方面。一方面來自集資建房者這個(gè)團(tuán)隊(duì)本身。房地產(chǎn)開發(fā)涉及環(huán)節(jié)多,成本高、風(fēng)險(xiǎn)大,個(gè)人集資建房由于參與人數(shù)多,內(nèi)部組織松散,存在著多重風(fēng)險(xiǎn)。集資建房目前并無相關(guān)配套政策,也就是監(jiān)管缺位。如果集資建房者中途更換合作者,或者虛構(gòu)集資建房人數(shù),或者成為一種市場行為的房地產(chǎn)開發(fā),或者變相集資詐騙,這方面的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在,如何預(yù)防?集資建房的發(fā)起者靠什么保證參與者的利益不受損害,法律關(guān)系不明晰,單靠志同道合行嗎?這里存在著巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)。幾百人合起來,意見如何協(xié)調(diào)?如果最后開發(fā)的房子大家不滿意,怎么辦?如果不能如期竣工,搞成爛尾樓,怎么辦?如果在開發(fā)過程中引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛和法律,責(zé)任主體是誰?就算一切順利,房子修好了,但誰住“金三銀四”,誰住“頂天立地”?大家出的錢都一樣多,誰該先選啊?
記者:其實(shí)我們已經(jīng)看到了這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)報(bào)道,成都個(gè)人集資建房的首倡者王勁夫因不贊同組委會(huì)打廣告、收取報(bào)名費(fèi)等作法,已經(jīng)退出了。
楊繼瑞:這足以說明沒有一個(gè)專業(yè)的、有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì),操作起來是非常困難的。另外一方面的問題來自外部。雖然個(gè)人集資建房不違背現(xiàn)行法律,但畢竟沒有上升到政策層面來討論,也缺少政策方面的支持。比如能否取得土地、能否得到銀行的貸款,這些都是個(gè)人集資建房必須面對的困難。
多一點(diǎn)理性的考量
記者:但就有消費(fèi)者立場堅(jiān)定,認(rèn)為這是他們目前自救的最好途徑。你對這種選擇有什么具體建議嗎?
楊繼瑞:只要不違背國家的法律法規(guī),消費(fèi)者有權(quán)利做出他們認(rèn)為正確的選擇。個(gè)人集資建房在目前情況下不失為一種選擇,但未必是最好的選擇。消費(fèi)者要設(shè)身處地冷靜思考,最好不要盲目跟風(fēng)。就政府來說,個(gè)人集資建房我認(rèn)為可以允許試點(diǎn),試點(diǎn)最好是在社區(qū)進(jìn)行,由社區(qū)來進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)。這樣可以把風(fēng)險(xiǎn)盡量降低,同時(shí)在試點(diǎn)過程中完善配套相關(guān)的政策法規(guī)。如果不經(jīng)試點(diǎn),就全面開花,稍有不慎,不但不能實(shí)現(xiàn)初衷,還很可能引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問題。我個(gè)人認(rèn)為,個(gè)人集資建房永遠(yuǎn)不可能成為市場主流。市場的社會(huì)化分工的平臺(tái),專業(yè)化是提高資源配置績效的必然抉擇和規(guī)律取向。房地產(chǎn)是個(gè)專門的行業(yè),需要很強(qiáng)的專業(yè)開發(fā)技術(shù)和專業(yè)管理能力,人人都做開發(fā)商并不現(xiàn)實(shí)。解決中低收入者的住房問題應(yīng)該還有更好的辦法。
