由于國內(nèi)房價持續(xù)幾年快速飆升，由于房價的飆升把越來越多的住房消費者排除在中國房地產(chǎn)市場之外，由于國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后與廣大中低收入消費者的愿望越離越遠，個人集資建房的新聞屢現(xiàn)報端。最近由溫州一些商人所發(fā)起的“溫州合作建房聯(lián)盟”所委托的開發(fā)商，以一億多元的價格，拿到了溫州市政府掛牌出讓的30畝土地，這一事件成為國內(nèi)各媒體報道的焦點。不少媒體視這種模式為全國個人集資建房成功的先例。
溫州模式的出現(xiàn)是不是會改變中國整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式？改變整個中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程？
在筆者看來，個人集資建房的溫州模式完全是一個個體事件，沒有多少參照性、可復(fù)制性，而且這個事件的結(jié)果現(xiàn)在看來仍然十分不確定。很簡單，作為一個房地產(chǎn)的項目，僅僅是拿到地并說明不了什么，從整個房地產(chǎn)項目的完成環(huán)節(jié)來看，它僅是房地產(chǎn)項目立項的開始。
在土地基本上是私有制的一些發(fā)達市場經(jīng)濟國家，個人從市場上獲得土地十分便利。雖然能夠通過市場便利獲得土地，個人集資建房也并沒有成為這些國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流模式(在美國估計個人集資建房不會超過10%)。可能的答案是個人集資建房不經(jīng)濟、效率不高。那么，中國在土地所有制問題上比發(fā)達國家多了一層障礙，在獲得土地后的后續(xù)建造環(huán)節(jié)可能面臨的問題與困難會比發(fā)達市場更多。
如果把個人集資建房僅界定在一個人募集資金、一個人買地、一個人規(guī)劃及設(shè)計建造房子，那么這個人行為決策的成本與收益完全由其自己來承擔(dān)，他也能夠找到其經(jīng)濟效率的平衡點。不過，房地產(chǎn)建造領(lǐng)域?qū)I(yè)化程度高，個人的住房建造管理、住房建造的成本及質(zhì)量控制等能力十分有限，由此導(dǎo)致個人住房建造的不經(jīng)濟十分明顯。特別是在目前技術(shù)日新月異、信息交流十分頻繁的情況下，個人集資建房的不經(jīng)濟更是明顯。
還有，如果個人集資建房是在一群人之間進行，不僅存在著一個人集資建房的不經(jīng)濟、不專業(yè)等，而且還容易增加這一群人之間的協(xié)調(diào)成本。一般來說，一家企業(yè)或一個經(jīng)濟組織存在，就在于能夠節(jié)約其要素在市場交易中交易的成本。而這種交易成本的節(jié)約往往要在比較嚴(yán)格的企業(yè)組織規(guī)則下進行。個人集資建房，由于這種組織形式權(quán)力決策的完全分散性、制度規(guī)則隨意性等，這種組織形式很難創(chuàng)造出比市場更多的節(jié)約交易費用的績效。
以溫州建房聯(lián)盟為例，如果其他建房參與者把錢交給職聯(lián)盟發(fā)起人之后，后者不履約時，前者有什么方式來保護他們的利益不受到侵害，或他們的利益受到侵害之后通過什么方式可得到補償？
正如前面所指出的那樣，住房建造不僅是一種周期性長、風(fēng)險高的經(jīng)濟活動，而且對于一般的消費者來說，其對住房建造的信息與知識完全處于嚴(yán)重不對稱狀態(tài)。如果沒有一套嚴(yán)格的住房建造標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格的住房建造管理規(guī)則、嚴(yán)格的住房建造監(jiān)督機制，那么對于大多數(shù)個人集資建房的參與者來說，其利益同樣面臨侵害的巨大風(fēng)險。
其實，目前大家看好個人集資建房，并非看中這一形式，而在于這種集資建房給了一些無能力進入房地產(chǎn)市場的中低收入者一種良好的愿望，他們可能通過這種方式買到更多便宜的住房。目前國內(nèi)媒體對集資建房報道的風(fēng)起云涌，并非個人集資建房有多少特別的新意，而是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在許多問題。我們也不應(yīng)該鼓勵大家集資建房，而要全面檢討目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式，找到這種發(fā)展模式的癥結(jié)所在，并對癥下藥。這才是解決國內(nèi)中低收入民眾住房問題的根本所在。
《每日經(jīng)濟新聞》 <
