如果盤點2010年的房地產市場，調控肯定是第一關鍵詞。從2010年1月10日的“國十一條”開始，幾乎每隔一個月就會有重大新政出爐。稅收、土地、信貸、整頓、限購等等，不一而足，能用的政策幾乎都用上了。
推薦閱讀：
新手買房注意事項
關于購房合同的常見疑問
商品房購房合同范本一
令人遺憾的是，不論是“國X條”，還是“限X令”，這些“史上最給力的政策”好像都失了效。這也再次印證了溫總理那句著名的預言，2010年是中國經濟進入新世紀以來最為復雜的一年，是經濟社會發展中“兩難”問題增多的一年。
對于大多數開發商而言，2010年的調控帶來的負面影響并不大。尤其是萬科保利們，均取得了輝煌的業績，萬科甚至只用了11個月就實現了銷售千億的目標。據國家統計局的數據，2010年1-11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長9.8%。商品房銷售額42300億，同比增長17.5%。
面對不斷加碼的調控和調控之后不斷攀升的房價，有網友慨嘆：調控之于開發商，神馬都是浮云。
那么，調控之于公眾呢?對于那些期待房價下跌的普通購房人來說，他們的希望化為了泡影，調控之于公眾，似乎也同樣變成了“浮云”。同樣是來自國家統計局的數字，2010年11月份，70個大中城市房價同比增長7.7%，環比則從9月起連漲了三個月。
當調控變成空調或者浮云，樓市唱多者暫時贏得了歡欣鼓舞，而公眾收獲的只是一個略有可悲的經驗教訓：中國的房地產調控只有一種結果，逢調必漲。
當然，并不是所有的人都贊同“空調”或者“浮云”的說法。在部分專家眼中，“防止房價過快增長”才是官方、正版的調控目標，而“房價下跌”只不過是公眾對調控目標的誤讀，是山寨版。他們以正版的調控目標作為衡量標準，并以屢遭非議的統計局數字作比較后發現，房價連續數月同比漲幅下降，過快上漲的步伐已經被遏制，因此，他們認為，調控還是有一定效果的。盡管他們也承認調控的效果未達預期。
造成“調控未達預期”的一個重要背景是，流動性過剩。盡管今年的信貸總額比2009年已經收縮，但美國的量化寬松政策給全球包括中國的沖擊，加上7.5萬億信貸和一直說不清的海外熱錢，以及2009年4萬億投資和10萬億信貸形成的巨大資金量仍需繼續消化，多重因素疊加，形成的資金猛獸到處撕咬。從這個意義上說，高房價只不過是另一種形式的“豆你玩”、“蒜你狠”。這也說明，在投資渠道短期很難獲得實質性突破、全球通脹預期愈加強烈的背景下，房地產依然是資金對抗通脹的最佳選擇。
因此，高房價能否回歸合理水平，首先取決于對通脹的治理。2010年12月召開的中央經濟工作會議為明年的宏觀經濟政策定下基調：即實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。央行連續加息和調高存款準備金率，這些措施都傳達出中央治理通脹的決心。可以預期的是，已經處于加息通道的貨幣政策，將有更大的空間和更靈活的操作手法。
對于中央能夠治理通脹的一個利好是，對于2011年的宏觀經濟形勢，多數經濟學家表示看好。對經濟頗有研究心得的任志強在2010年年底曾經樂觀地認為：“今年已經打下良好的基礎，可以肯定明年的經濟不會差。宏觀經濟樂觀看在8%–10%之間，至少不用擔心保八的問題。”經濟形勢趨好無疑會給“兩難”的貨幣政策松綁——起碼不用擔心經濟嚴重下滑了，中央制定政策時，可以更多地考慮為“治理通脹”、“調結構”、“轉變經濟增長方式”等目標來服務。因而，2011年，調控仍將成為房地產市場的關鍵詞之一，只不過另一個關鍵詞已經從“浮云”變成“給力”。
