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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱公租房)建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同一天，國(guó)土資源部將房地產(chǎn)調(diào)控納入“雙保行動(dòng)”。

14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此舉意味著新一輪調(diào)控大幕已經(jīng)拉開(kāi)。在這個(gè)過(guò)程中，公租房或成為新一輪住房制度改革突破口，接下來(lái)，在包括公租房在內(nèi)的保障房領(lǐng)域應(yīng)著力強(qiáng)化政府的主體地位。

新一輪調(diào)控大幕拉開(kāi)

14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了3月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，漲幅創(chuàng)下自2005年7月對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。

國(guó)內(nèi)一線城市更是迎來(lái)了房?jī)r(jià)新一輪上漲。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份以來(lái)，北京、上海等地七成以上項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格同比翻番。二手房市場(chǎng)同樣火爆，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月北京市二手住宅共成交25747宗，成交面積225萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升201%和192%；日均成交831套，比上月每日增加526套。租賃方面成交25738宗，成交面積277萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升67%和48%。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心在本月上旬即提示稱，“房?jī)r(jià)的上漲，可能會(huì)招引中央新一輪政策打壓。”

預(yù)言或許成真。13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同一天，國(guó)土資源部將房地產(chǎn)調(diào)控納入“雙保行動(dòng)”。“一定程度上，這可被視為新一輪調(diào)控的開(kāi)始。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示。

有業(yè)內(nèi)人士提出，目前兩部委透露出的政策信息表明，這樣的調(diào)控完全不同于2007年“疾風(fēng)暴雨”式地直接遏制房?jī)r(jià)，而是比較“迂回”，即力促保障房建設(shè)，慢慢分流集中在商品住宅上的需求。

“加快保障性住房建設(shè)可以稀釋商品住宅的需求，長(zhǎng)期來(lái)看這樣的調(diào)控會(huì)更有效果。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說(shuō)，就這個(gè)角度而言，商品房的需求會(huì)有所下降，長(zhǎng)期來(lái)看也必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

她進(jìn)一步分析，調(diào)控的思路已經(jīng)表現(xiàn)得很清晰，就是要增加多元化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向可能會(huì)更接近新加坡或香港模式，保障性住房的供應(yīng)量占住房總供應(yīng)量的50%以上，這樣，商品房?jī)r(jià)格對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將有所減弱，同時(shí)有利于解決民生問(wèn)題。

14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，必須采取更為嚴(yán)格，更為有力的措施，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。會(huì)議確定了以下政策措施：抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建議；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。這標(biāo)志著新一輪樓市調(diào)控大幕開(kāi)啟。

公租房或成改革突破口

13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，各地要積極發(fā)展公共租賃住房和限價(jià)商品住房，加快解決中等偏下收入群體住房困難。公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，今年供應(yīng)要比去年明顯增加。要加強(qiáng)保障性住房管理和服務(wù)，嚴(yán)格建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)準(zhǔn)入管理，強(qiáng)化管理服務(wù)，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，同時(shí)要抓緊編制今后幾年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會(huì)公布。

更早些時(shí)候，“國(guó)十一條”就明確規(guī)定各地應(yīng)把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃。

“在某種意義上，公租房可能成為新一輪住房制度改革的突破口，或者說(shuō)是‘二次房改’的開(kāi)端。”徐楓說(shuō)。

今年以來(lái)，部分城市明顯加緊推進(jìn)公租房規(guī)劃和建設(shè)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，建造公租房的土地將探索新模式，不再通過(guò)招拍掛的土地出讓方式出讓土地，而是通過(guò)“年租制”租賃土地，每年僅需支付一定的土地租金，降低土地成本。上海市有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，將完善公共租賃房體系，在全市18個(gè)區(qū)縣建立起公租房體系。重慶市也宣布，今年重慶將啟動(dòng)500萬(wàn)平方米公租房建設(shè)，并于4月13日公示了《重慶市主城區(qū)公共租賃房專項(xiàng)規(guī)劃(草案)》，對(duì)6大片區(qū)公共租賃房進(jìn)行規(guī)劃。

不過(guò)，陸騎麟提醒說(shuō)，政策執(zhí)行很重要，切實(shí)按照規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)，肯定會(huì)影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。然而，此前就出現(xiàn)過(guò)將建好的限價(jià)商品房轉(zhuǎn)變成普通商品房出售的情況，因此在重點(diǎn)建設(shè)公租房的政策背景下，要警惕改變經(jīng)濟(jì)適用房等其他住房被“變通”為公租房的現(xiàn)象出現(xiàn)。不僅如此，“部分地方‘開(kāi)工不施工’現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，所以，相關(guān)部門不僅要對(duì)開(kāi)工量提出要求，還要關(guān)注竣工量。如果期待相應(yīng)的政策能夠起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，這些都是不能忽視的重要因素。”

徐楓還提出，完善比較透明的分配體制，能夠讓相關(guān)各方充分參與和監(jiān)督也是很重要的環(huán)節(jié)。

應(yīng)著力強(qiáng)化政府主體地位

“政府可以通過(guò)多元化的配置方式建設(shè)包括公租房在內(nèi)的保障性住房，但政府必須是引導(dǎo)者和主體參與者。”徐楓說(shuō)。

以土地供應(yīng)為例，國(guó)土資源部2010年3月10日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》明確強(qiáng)調(diào)“確保保障性住房用地供應(yīng)”。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)，不少城市在今年新增土地供應(yīng)中已經(jīng)強(qiáng)行捆綁了保障性住房的土地供應(yīng)。

北京市國(guó)土資源局3月19日曾公開(kāi)表示，在土地競(jìng)買條例中將增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)，徐楓預(yù)測(cè)，在年內(nèi)北京土地出讓的過(guò)程中，大多數(shù)地塊都會(huì)被捆綁保障性住房建設(shè)要求，“這就是政府起引導(dǎo)作用的表現(xiàn)”。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果能將用法律的形式固化政府的主體地位將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。

“兩會(huì)”期間，深化二次房改加快住房保障法立法的議案曾引起廣泛關(guān)注，議案提出“三種住房制度、三類供地方式和三支隊(duì)伍參與”，即，針對(duì)低收入人群的保障性住房制度、針對(duì)中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房制度和針對(duì)高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類供地方式也分別為：政府劃撥方式供地、“四定兩競(jìng)”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地，“三支隊(duì)伍”則是政府和民間非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)及建筑開(kāi)發(fā)商共同參與。