1.一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證
此種情況下法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)房屋增值部分及虧損屬于房屋產(chǎn)權(quán)人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構(gòu)成對(duì)該房產(chǎn)的舔附價(jià)值，對(duì)于裝修款，可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。
2.一方婚前以按揭貸款形式支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)。
此種情況下該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但房產(chǎn)共同還貸部分，應(yīng)視為向銀行的借款，為買(mǎi)房人一方的個(gè)人債務(wù)。無(wú)論婚后個(gè)人還貸還是共同還貸，都是夫妻的共同權(quán)益的支出，還貸的部分中含對(duì)方一半權(quán)益的，離婚時(shí)一方要返還給對(duì)方。如果能證實(shí)還貸資金來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn)或雙方另有約定的除外。關(guān)于房屋增值部分，各地判定不一，如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無(wú)關(guān)，則共同還貸一方無(wú)權(quán)要求分割增值部分收益。
3.一方婚前按揭貸款支付了所有房款，婚后取得產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題。
這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中比較常見(jiàn)，也是我們處理離婚案件中涉及到房產(chǎn)比較多的情況。
此情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。目前婚姻法對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定。但我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房產(chǎn)，因?yàn)榉课菟袡?quán)是在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)即確定下來(lái)，房產(chǎn)登記只是國(guó)家為了便于管理，使物權(quán)能夠具有公信公示力而進(jìn)行的行政行為。該房財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應(yīng)視為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
4.婚后出資包括貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)
這種情形，分為三個(gè)步驟。
第一步，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證是一方還是雙方的名字，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也有夫妻將孩子的名字加在產(chǎn)權(quán)證上的，分割時(shí)要保留孩子的份額。
第二步，明確產(chǎn)值，即按市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)計(jì)算，雙方可協(xié)商確認(rèn)，協(xié)商不成的，到法院起訴一般有兩種解決方法，一是雙方都同意的情況下，采取競(jìng)價(jià)，房屋由出價(jià)高的一方取得，并補(bǔ)給另一方房屋價(jià)值一半，如果一方不同意競(jìng)價(jià)，則采取第二種方式，即委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由取得房屋一方補(bǔ)給另一方評(píng)估價(jià)值的一半。
第三步，分割財(cái)產(chǎn)，即分割權(quán)益和債務(wù)，如果涉及貸款，則先扣除該貸款部分，分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)承擔(dān)未還貸部分的本金和利息。
5.離婚時(shí)，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的公房。
此種情況下該房產(chǎn)為夫妻共同所有。由于公房使用權(quán)可通過(guò)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，因此在分割該房產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮一方承租時(shí)的使用價(jià)值。根據(jù)公房使用權(quán)取得方式可分為以下二種情況：一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬問(wèn)題。一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的，分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分，確定為一方所有，扣除后的房產(chǎn)價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。
6.父母為子女結(jié)婚所給付的購(gòu)房款，是否構(gòu)成對(duì)子女的贈(zèng)與。
實(shí)踐中，父母出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)登記在出資人自己子女名下的，從常理出發(fā)，可以認(rèn)定為向自己子女乙方的贈(zèng)與，可以認(rèn)定房產(chǎn)為個(gè)人所有，若房產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資時(shí)有書(shū)面的聲明為該贈(zèng)與是歸出資人子女個(gè)人所有，一般應(yīng)認(rèn)定為向雙方的贈(zèng)與。
【律師建議】一、購(gòu)房時(shí)應(yīng)盡量采用轉(zhuǎn)帳的方式支付，這樣可以從銀行查明資金來(lái)源，避免因現(xiàn)金交易而產(chǎn)生的無(wú)法說(shuō)明資金的來(lái)源以及資金的使用價(jià)值無(wú)法說(shuō)明或舉證的困難。二、要慎重保存婚前購(gòu)房的買(mǎi)賣(mài)合同的原件及付款發(fā)票。以備日后在訴訟過(guò)程舉證主張相關(guān)權(quán)利。
