房屋作為公民的主要合法財(cái)產(chǎn)，在公民的財(cái)產(chǎn)組成中占有較大的份額，特別是在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，越來(lái)越成為離婚案件中雙方爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，而與房屋分割同時(shí)存在的一些新問(wèn)題、新情況不斷產(chǎn)生。這里僅就自己經(jīng)歷的一些關(guān)于離婚房屋糾紛的情況作一下總結(jié)，以便參考和討論。
一、離婚時(shí)因房屋增值引起的糾紛
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，個(gè)人收入不斷增加，對(duì)住房的需
求不斷增大，造成了房?jī)r(jià)的不斷飛漲，體現(xiàn)在房屋上，就有了較大的增值。由于房屋是一般家庭的主要財(cái)產(chǎn)，在夫妻離婚時(shí)，對(duì)房屋及其增值部分的分割就成為離婚財(cái)產(chǎn)分割的重要部分。離婚時(shí)因房屋增值引起的糾紛情況主要有以下幾種：
1、房屋為夫妻一方的婚前所購(gòu)買(mǎi)，全部房款交清且取得房產(chǎn)證，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上漲，其房屋價(jià)值在婚后有較大的提高，另一方認(rèn)為增值部分應(yīng)屬于共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。
對(duì)于這種情況，根據(jù)《婚姻法》第十八條規(guī)定一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。這里所講的婚前財(cái)產(chǎn)當(dāng)然包括夫妻一方婚前所擁有的具有產(chǎn)權(quán)的房屋。根據(jù)最高法關(guān)于《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(一)第19條規(guī)定：“夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外”。雖然房屋在婚姻存續(xù)期間具有較大增值，但增值部分是依附于婚前所購(gòu)房屋自然產(chǎn)生的，由此引起的價(jià)值增值及虧損也應(yīng)當(dāng)歸屬于該房屋產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)然人為改動(dòng)造成的房屋價(jià)值變動(dòng)的除外(如婚后裝修、改造等)。實(shí)踐中，如提出對(duì)增值部分進(jìn)行分割的訴求，法院一般不會(huì)支持。
2、夫妻一方在婚前購(gòu)得商品房且交清房款 ，婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證，該房是否屬于夫
妻共同財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，買(mǎi)房方交清了房款，賣(mài)房人交付了房屋，就基本履行完了雙方的義務(wù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，買(mǎi)房人交清了房款，就實(shí)際獲得了房屋的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益，至于房屋，只是物權(quán)公示制度的需要，對(duì)合同項(xiàng)下房屋取得和移轉(zhuǎn)的一種確認(rèn)和公示，未登記取證，并不能改變所產(chǎn)生的結(jié)果，即取得房屋所有權(quán)。所以，婚前買(mǎi)房且交清房款，婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，該房應(yīng)屬于購(gòu)買(mǎi)方的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，不能以辦理登記的時(shí)間來(lái)認(rèn)定是婚前財(cái)產(chǎn)或婚后財(cái)產(chǎn)。
3、夫妻一方在婚前通過(guò)按揭購(gòu)得商品房并取得房產(chǎn)證，婚后夫妻雙方共同償還貸款，
在還貸過(guò)程中夫妻離婚引發(fā)房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻共同還貸那部分房產(chǎn)的增值額是否算作共同財(cái)產(chǎn)的糾紛。
對(duì)于這種情況，由于婚前取得產(chǎn)權(quán)證，而房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合法憑證，是證明房屋所有人擁有房屋所有權(quán)的最有力證據(jù)，根據(jù)《婚姻法》及相關(guān)法律規(guī)定，房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。至于夫妻共同還貸那部分房產(chǎn)的增值額是否算作共同財(cái)產(chǎn)，那還要看還貸的性質(zhì)是什么?即還貸是清償債務(wù)行為還是投資行為?如果是清償債務(wù)，就不會(huì)產(chǎn)生增值，如果是一種投資行為，那就有增值的可能。房屋所有權(quán)的取得是根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同所取得的，而還貸是根據(jù)貸款合同而產(chǎn)生的，屬于不同的法律關(guān)系。房屋貸款是借款人購(gòu)買(mǎi)房屋，因資金不足，提供擔(dān)保或?qū)⒎课萑糠ǘ?quán)益抵押給貸款人，貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)房屋的貸款，雙方簽訂《房屋貸款合同》和《房屋貸款抵押合同》的行為。民法通則第八十四條規(guī)定：“債是按照合同的約定，在當(dāng)事人間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人”。可見(jiàn)，房屋貸款形成的是一種合同關(guān)系，產(chǎn)生的也是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，還貸僅是按照《房屋貸款合同》約定，履行作為債務(wù)人的義務(wù)，而這種債務(wù)的履行并不能產(chǎn)生物權(quán)，也不可能產(chǎn)生物的增值，所以不是投資行為。而沒(méi)有義務(wù)還貸的夫妻一方的共同還貸行為在性質(zhì)上是代夫妻另一方償還部分債務(wù)而已，夫妻共同還貸實(shí)際上形成的是一種債權(quán)關(guān)系，所以婚后參與還貸一方無(wú)權(quán)要求分割房屋增值部分的價(jià)值，雙方只能就共同償還貸款的實(shí)際數(shù)額進(jìn)行分割。
4、夫妻一方在婚前通過(guò)按揭購(gòu)得商品房，但婚后才取得房產(chǎn)證且夫妻雙方共同償還了
部分或全部銀行貸款，夫妻離婚引發(fā)房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻共同還貸那部分房產(chǎn)的增值額是否算作共同財(cái)產(chǎn)的糾紛。
這種情況，首先應(yīng)解決房地產(chǎn)的效力問(wèn)題。在世界立法中，權(quán)屬登記的效力主要有兩種不同的形式：一種是成立要件形式，即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，登記之后才能完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或者權(quán)利的設(shè)定，未經(jīng)登記，房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓方只能的到債權(quán)的保護(hù)，而不能的到物權(quán)的保護(hù)。一種是對(duì)抗要件形式，即房地產(chǎn)作為一種特定物，其產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)和其他權(quán)利的設(shè)釘應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步，在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或者設(shè)立，登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受到法律的全面保護(hù)。。《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效”。可見(jiàn)我國(guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)是以登記即取得房產(chǎn)證為成立要件的，未取得房產(chǎn)證，就不能行使物權(quán)所包含的權(quán)利。房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的形式，而與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間僅僅是債權(quán)債務(wù)關(guān)系即房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，買(mǎi)房人還沒(méi)有取得物權(quán)，所以該房屋不是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)為夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間獲得的共同財(cái)產(chǎn)。
另外，從婚姻關(guān)系的角度出發(fā)，夫妻出資購(gòu)房或還貸，在沒(méi)有特別約定的情況下，其目的必然是建立并形成共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，夫妻雙方共同還貸行為也應(yīng)推定為是取得共有產(chǎn)權(quán)的一種意思表示。共同還債的情形就構(gòu)成了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的共同期待和共同獲得，房屋當(dāng)然屬于共同財(cái)產(chǎn)。在實(shí)際審判中，法院以判決房屋歸房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人為宜(不用再變更房產(chǎn)證)，且考慮婚前以付款情況，對(duì)共同還款部分和房屋增值部分進(jìn)行分割。
二、父母為子女購(gòu)房的情況
最高人民法院關(guān)于使用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋 (二)第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置方出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示增予一方的除外”。該規(guī)定表明，婚前父母為子女買(mǎi)房如無(wú)特殊約定，房屋為對(duì)子女的贈(zèng)與，屬個(gè)人財(cái)產(chǎn);婚后給子女買(mǎi)房如無(wú)特殊約定，房屋為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，即使房屋產(chǎn)權(quán)登記于自己子女個(gè)人名下，也屬共同財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐中，如果一方突然拿出向父母借款的字條，主張婚后房屋是向父母借錢(qián)所購(gòu)，而不是父母對(duì)雙方的贈(zèng)與，法院不會(huì)對(duì)字條的真實(shí)性進(jìn)行審查，因?yàn)樯婕鞍竿馊说臋?quán)利，應(yīng)另案處理。
