有限產(chǎn)權(quán)房屋是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在城市職工住房制度改革中，職工住房由實(shí)物分配向貨幣分配的過(guò)渡中形成的產(chǎn)物。由于其所有權(quán)、使用權(quán)的特殊性和復(fù)雜性，加之對(duì)此法律規(guī)范的不完善性，致使人民法院在審理離婚案件中對(duì)離婚時(shí)夫妻一方或雙方共同取得的有限產(chǎn)權(quán)房屋難以處理。筆者僅就審判實(shí)踐中遇到的一些問(wèn)題，
談一些粗淺看法。
一、有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種形式及其法律特征
有限產(chǎn)權(quán)房屋，又稱部分產(chǎn)權(quán)房屋或優(yōu)惠出售公有房屋。是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企、事業(yè)單位（以下簡(jiǎn)稱單位）在新建或購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)由單位和個(gè)人各按一定比例投入資金，或?qū)⒃鲎饨o本單位職工的舊房，實(shí)行一系列優(yōu)惠政策，以低于房屋實(shí)際價(jià)值的價(jià)格出售給本單位職工，單位與職工共同享有所有權(quán)的房屋。其法律特征是：?jiǎn)挝缓吐毠蓚€(gè)不平等的主體共同成為房屋權(quán)利的主體，在房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)上二者是按份共有關(guān)系，各自占有的份額依合同約定。在權(quán)利具體分配上，由單位和個(gè)人兩個(gè)主體共同行使一個(gè)完整的物權(quán)，房屋對(duì)外是一個(gè)產(chǎn)權(quán)，對(duì)內(nèi)由單位掌握房屋產(chǎn)籍的控制權(quán)和管理權(quán)。購(gòu)房職工擁有所購(gòu)房屋的部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)。
當(dāng)前，有限產(chǎn)權(quán)房屋主要有以下幾種形式：
1鋇ノ惶峁?a target="_blank" class="Key_word">土地Ｖ骯ぬ峁┳式鴯餐ǚ浚課薟湓詰ノ幻攏醋忌唐販俊Ｖ骯び姓加小⑹褂萌ê陀邢藪Ψ秩ǎ加小⑹褂萌梢約壇校梢遠(yuǎn)閱凇⒍醞獬鍪郟詼醞獬鍪凼保ノ皇棧賾肫渫度氳耐戀氐燃鄣淖式穡?br />
2鋇ノ灰源蟊壤、職工以小比例投入資金建房，即公建民助。產(chǎn)權(quán)執(zhí)照登記在單位名下，單位通過(guò)在本單位內(nèi)部使用房屋使用證的形式對(duì)職工住房進(jìn)行統(tǒng)一管理，房屋可以在本單位內(nèi)部職工間進(jìn)行買(mǎi)賣、出租，出賣、出租所得的利益歸職工個(gè)人，單位通過(guò)控制產(chǎn)權(quán)不外流，解決本單位職工住房的形式，間接行使其部分所有權(quán)。有的也可以對(duì)外出售，在出售時(shí)單位收回其照顧的資金。
3鋇ノ灰孕”壤、職工以大比例投資建房，即民建公助。房屋產(chǎn)籍落在職工名下，單位統(tǒng)一管理職工的房屋執(zhí)照，并規(guī)定職工在一定年限內(nèi)不得出售（一般為五年），限制期滿后房屋執(zhí)照發(fā)給職工，職工在出售或出租時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租權(quán)。以上是當(dāng)前有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種主要形式，此外，與之相類似的還有有償使用房屋、全額集資房屋、聯(lián)建集資房屋等，雖然具有有限產(chǎn)權(quán)房屋的某些特征，但由于所有權(quán)的獨(dú)占性或不確定性，不屬于有限產(chǎn)權(quán)房屋的范圍，這里不再列舉和討論。
從有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成過(guò)程和管理方式上看，它具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是主體特定性。根據(jù)房改政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)公有房屋部分產(chǎn)權(quán)，并享有價(jià)格優(yōu)惠資格的購(gòu)買(mǎi)人僅限于售房單位的職工，非本單位職工無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)。二是權(quán)利的分散性。從民法的物權(quán)理論來(lái)講，一個(gè)完整的物權(quán)是占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)利的統(tǒng)一。但有限產(chǎn)權(quán)房屋基于單位與職工對(duì)所有權(quán)的按份共有關(guān)系，完整物權(quán)包含的四個(gè)權(quán)利出現(xiàn)了分離，分屬于兩個(gè)不同主體享有，或者某一種權(quán)利由兩個(gè)主體共有。三是福利性。所有的有限產(chǎn)權(quán)房屋，均體現(xiàn)了單位對(duì)職工的福利待遇，就職工或單位一方來(lái)說(shuō)，義務(wù)與權(quán)利并不是嚴(yán)格對(duì)等的，房屋出售的價(jià)格并未完全體現(xiàn)房屋本身的商品價(jià)值，尤其經(jīng)濟(jì)效益好的單位，職工僅付較少的價(jià)金，即可取得相當(dāng)大的權(quán)利。四是主體的平等性和管理的不平等性。有限產(chǎn)權(quán)房屋是基于單位與職工之間的合同產(chǎn)生的，就單位與職工因有限產(chǎn)權(quán)房屋建立的法律關(guān)系的性質(zhì)而言，單位與個(gè)人應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體，但事實(shí)上，由于單位在行政管理上的主動(dòng)性和分配住房的福利性，常常會(huì)出現(xiàn)平等的合同關(guān)系與不平等的行政管理關(guān)系相融合的局面，職工的權(quán)利不能充分得以行使，對(duì)自己享有的部分產(chǎn)權(quán)的處分受到制約。
