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離婚訴訟中房產分割爭議的種類及難點
---四川鼎立律師事務所張承鳳
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隨著我國社會經濟的發展，家庭財富在迅速積累，《物權法》的頒布實施，從法律的角度確定了私有財產的合法化。而國人對“安居樂業”的要求，導致了人們對不動產的熱愛，使得我國房地產事業近年得到了迅猛發展，房產成為大部分家庭都有的重要財產。
當房產和以下的離婚數據相遇時，爭議和麻煩也就必然在法律領域有所體現。根據我國民政部2001年---2008年每年公布的《民政事業發展統計報告》統計：我國從2003年開始，離婚率每年遞增，每年的離婚人數都比上年增加10萬以上：“2003年比上年增加15.4萬對，2004年比上年增加33.4萬對，2005年比上年增加12萬對，2006年比上年增加12.8萬對，2007年比上年增加18.5萬對，2008年比上年增加17.1萬對。”
筆者幾年前開始專業化大量代理婚姻家庭案件，并在代理中總結相關的問題，發現離婚訴訟中爭議最大的就是財產問題，而財產問題中涉及面最大的是房產。目前存在的房產分割的爭議種類主要有以下幾種：商品房，福利房，贈與和繼承房，拆遷安置房等。
結合實務操作，對以上幾種分類進行各個淺析，并提出其中存在的難點問題：
一、商品方是按照市場規則，買賣雙方平等地協商房屋的價格、質量等各要素的商業合同行為。主要分為以下幾種情況：一次性付款的房屋，幾次付款的房屋，按揭房。三種類型中按揭房最為復雜，以下對按揭房的幾種情況進行論述。
按揭房即按揭購房，是指以其所購房產作抵押，采用抵押貸款方式取得購買房地產的資金的一種購買房屋的方式。這中間涉及幾個主體：購房人、房地產商、貸款銀行，有的還涉及擔保公司。當購房人與房地產商簽訂購房合同后，如果購房人是按揭購房的，就需要與銀行簽訂貸款合同，從銀行貸出首付款外的購房余款支付給房地產商；所購房屋將被抵押給銀行，作為貸款的擔保。這樣購房人就完成了整個購房手續，余下的只是購房人與銀行之間的債務問題。
1.婚前一方購買房屋，支付首付款等，婚后共同支付部分按揭款，房產證婚后辦理在婚前購買方名下，或者尚未辦理房屋產權證的離婚（如果未來辦理產權證也是辦理在婚前購買方名下）。
如果單從法律關系分析此種情況，許多人認為：該房屋就是婚前財產。因為房屋買賣的行為已經在婚前就完成，無論購房方是否結婚，他都會支付按揭款，也會得到房屋的產權證。夫妻雙方在婚后共同支付的按揭款只是歸還的銀行貸款債務，已經和購房行為沒有任何關系。所以，這樣的房屋就是婚前財產，對方能夠分到的就只有共同支付的按揭款的一半。
但是，部分人認為，這樣有違公平，特別是當婚姻關系的時間較長的時候。由于雙方共同供養按揭房，導致另一方喪失了自己購買房屋的機會（一個家庭供養兩套按揭房的可能性小），那么，如果在離婚時，只是分割給對方共同支付的按揭款的一半，對房屋的增值沒有分割，至少對共同支付的按揭款增值部分就沒有得到公平的處理。
反對分增值款的人認為：房屋存在增值也會存在減值，比如在2007年購買的房屋就可能比現在的價格高，如果減值了，對方是否也承擔相應的虧損。當然，如果是因為裝修引起的價值變化，而裝修又是夫妻雙方共同出資的，這部分引起的增值就應該作為夫妻共有財產分割。
筆者贊成是婚前財產，對房屋的增值，特別是因為房屋在婚后裝修引起的增值，處于公平的考慮應給予合理的分割。
2.婚后購買房屋，支付部分按揭款，離婚時沒有取得房屋產權證或者取得房屋產權證的。
離婚時對于沒有取得房屋產權證的，物權尚未明確，判決房屋所有權歸屬就存在問題。如何處理這樣的案件，《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第21條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。”
當然，在判決房屋使用權時還是有些問題要面對，按揭余款由誰支付，取得房屋產權證后，雙方分割財產時，對離婚后到分割前期間支付的按揭款如何看待？從公平的角度考慮，這需要看房屋的出租價值，畢竟判決得到使用權的一方在實際使用雙方共有的財產，綜合出租價值和按揭款后，再公平分割共有財產。
對于離婚時已經取得房屋產權證的如何分割？分得房屋的一方需要向對方支付相應的對價作為房屋折價補償款。首先，需要明確房屋的市場價值，房屋的市場價值可以雙方確認，也可以委托中介機構評估，或者夫妻雙方競價，價高者得；然后，計算房屋的未付款。房屋的市場價值減去房屋的未付款，就是夫妻雙方的共有財產。
3.婚前共同出資以一方名義按揭購房，婚后共同繼續支付按揭款的。
這種類型的購房，如果出現糾紛，困境方往往就是出資了但在合同或房屋產權證上沒有名字的一方，而焦點所在就是婚前支付的部分出資，這需要困境方提出證據證明自己的出資問題。對于婚前的出資是否當然的認定為購房共同出資，還是可能會認定為是一種借款或贈送行為？從雙方后來發展的婚姻事實認定為是為結婚而購房的共同出資更具情理。當然，對于雙方婚前出資共同購買的部分，應該根據各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關系分割婚前部分，畢竟此時不是夫妻關系，不能按夫妻共有財產分割。
二、福利房
許多時候人們往往將福利房等同于房改房。依據《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（1994年7月18）21條規定：“職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以市場價購買的公房，對房屋享有完全所有權；職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有；職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。”這是房改政策的基本原則。