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淺析離婚財產(chǎn)中貸款房產(chǎn)分割問題
作者：貴陽鐵路運輸法院陳紅時發(fā)布時間：2010-01-29
離婚是在配偶生存期間，通過法律手段解除婚姻關(guān)系的方式。在離婚中，除了對子女的撫養(yǎng)關(guān)系上，最重要的就是婚姻期間財產(chǎn)的確定和分割問題，其中對于按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確認與分割是近幾年來比較受關(guān)注的一個問題。在實踐中，對于以按揭方式貸款買房的房屋產(chǎn)權(quán)證書取得時間可以分為以下：（1）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，支付部分房款，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，婚后夫妻雙方以共同財產(chǎn)償還債務(wù)；（2）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，支付部分房款，婚后房屋登記于該方，取得房產(chǎn)證書，夫妻雙方以共同財產(chǎn)償還債務(wù)；（3）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，支付首付款，婚后夫妻雙方以共同財產(chǎn)共同償還債務(wù)，離婚時未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書；（4）婚前一方以自己的名義簽訂購房合同和按揭合同，婚后取得房產(chǎn)證書，離婚時另一方證明其在婚前向購房人出資。對以上四種情況，總體可以歸納為個人財產(chǎn)與夫妻共同財產(chǎn)的確定問題，本文對此做出以下分析。
一、對婚前按揭房產(chǎn)分割的剖析
我國婚姻法并沒有對按揭房產(chǎn)作相關(guān)的直接性規(guī)定。在2001年新婚姻法修改前，最高院出臺的司法解釋就規(guī)定了關(guān)于婚姻存續(xù)期間婚前個人財產(chǎn)經(jīng)過若干年轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)的規(guī)定。但在修改后該規(guī)定視為失效。根據(jù)現(xiàn)婚姻法規(guī)定，一般夫妻婚后所得均屬于夫妻共同財產(chǎn)。因此，有人認為，如果夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間共同償還房屋貸款，即使一方已經(jīng)取得房產(chǎn)證書，也認為該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時可要求分割。其實不然。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)利的設(shè)立是以登記機關(guān)的相關(guān)登記為權(quán)利設(shè)定。在房屋買賣（按揭）交易中，有以下主要合同關(guān)系發(fā)生：一是由購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的購房合同，二是由購房者與銀行簽訂的借款合同和按揭合同。前者中，購房者在房地產(chǎn)管理部門登記，取得房產(chǎn)證，即是取得房屋的所有權(quán)，后者中，購房人以房屋的所有權(quán)向銀行抵押貸款。可以認為，購房人與銀行之間的只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。對此，就上述的情形進行分析：
（一）夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù)，取得房屋產(chǎn)權(quán)證，離婚時的財產(chǎn)分割問題。通說認為，該房產(chǎn)為購房人的婚前個人財產(chǎn)。因為取得房產(chǎn)證時，購房人的房屋所有的權(quán)利已登記于不動產(chǎn)登記機關(guān)的登記簿上。依據(jù)《物權(quán)法》第14條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)該登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”，和第17條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”，購房人在婚前購買房屋，將自己的權(quán)利進行登記，且房產(chǎn)管理部門所作出購房人享有該房屋物權(quán)的證明的房屋產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)認為該房產(chǎn)為個人財產(chǎn)。將該房產(chǎn)向銀行按揭，只是購房人與銀行之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而夫妻雙方以共同財產(chǎn)對該銀行貸款進行清償，只能認為購房人與夫妻的另一方形成夫妻間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但不能改變房屋的個人財產(chǎn)的性質(zhì)。由此，在離婚時不可對該房產(chǎn)進行分割。但購房人（房屋所有人）應(yīng)該對另一方所付出的個人財產(chǎn)予以返還。
（二）夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù)，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證，登記于購房人名下，離婚時的財產(chǎn)分割問題。我國在物權(quán)法中并沒有采用德國民法中關(guān)于物權(quán)行為獨立性的理論，但這不能否認物權(quán)具有無因性，物權(quán)發(fā)生變動同其發(fā)生變動的原因行為是相分離的。購房人在婚前簽訂購房合同、支付首付款、以銀行按揭方式支付剩余房款（無論是結(jié)婚前一方以個人財產(chǎn)支付按揭款還是結(jié)婚后以夫妻共同財產(chǎn)支付按揭款），這些都是房屋所有權(quán)變動的原因行為。而物權(quán)行為是債權(quán)行為（原因行為）的當然結(jié)果。雖然購房人在簽訂購房合同后，因各種原因不能及時得到房產(chǎn)證明而最后于婚姻存續(xù)期間取得，但并不是說購房方在結(jié)婚前什么權(quán)利在都沒有。實際上，購房人已實際在簽訂購房合同時已經(jīng)取得債權(quán)及房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。所以，婚前一方在簽訂房屋買賣合同后，又以自己的名義與銀行簽訂按揭合同，既可請求賣房人交付房屋，并辦理過戶手續(xù)的權(quán)利，又承擔付款（對售房人）還款（對銀行）義務(wù)。因此，夫妻一方在婚前所按揭貸款的房產(chǎn)實際上在辦理按揭手續(xù)時表明其已取得房屋的所有權(quán)。筆者認為，這一情況應(yīng)該作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且在該方名下的，即使在婚后取得房產(chǎn)權(quán)屬證書，也應(yīng)認定房產(chǎn)系該方的婚前個人財產(chǎn)。
（三）夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸，離婚時，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第21條規(guī)定，“離婚時尚未取得或者尚未取得完全所有權(quán)，當事人協(xié)商不成的，人民法院進行財產(chǎn)分割時不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，當事人如果有爭議，可以另行向人民法院提起訴訟。”根據(jù)前述，此情況下，也應(yīng)該以婚前個人財產(chǎn)來對待，但得由房產(chǎn)登記簿上登記的人為房產(chǎn)的所有人，且對非名義購房人對清償貸款所支付的款額進行退還，可根據(jù)情況給予適當補償。
（四）對于產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，婚后共同償還債務(wù)，離婚時房屋分割問題。依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，該方即享有所有權(quán)，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，仍不能改變該房屋為產(chǎn)權(quán)證登記人的個人財產(chǎn)的性質(zhì)。但根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，貸款剩余未還部分應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人的個人債務(wù)。在有證據(jù)證明的情況下，對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。不過也有例外情況，即雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記于購房人的名下，夫妻另一方（非名義購房人）有證據(jù)證明購房人的首付款中有其出資，且雙方在婚前有將該按揭房產(chǎn)作為共同共有的意思表示，則在離婚時應(yīng)將該按揭房產(chǎn)以夫妻共同財產(chǎn)來對待。
二、離婚時按揭房產(chǎn)的增值部分的分割問題
經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)的市場價值也有波動。在上述四種情況中，如果夫妻雙方在離婚時對按揭房產(chǎn)的增值部分是否可以分割呢？