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離婚案件房改房處理的若干意見
隨著市場經濟的建立和發展，我國城市住房制度改革日趨深入，以房改優惠價購買已承租公房全部或部分產權的家庭越來越多，由此產生的糾紛也日漸增多。結合司法實踐中的具體做法，對離婚案件中房改房的處理問題作一探討。
一、房改房的法律性質及特點
房改房是指根據國家現行房改政策的有關規定，單位將原公房通過優惠的形式出售給已經承租或使用該公房的職工，職工對其享有部分產權或者全部產權的居住用房。具體而言，房改房又包括部分產權的房改房和全部產權的房改房，前者指職工以標準價購買住房，從而取得住房的占有權、使用權和有限的收益權和處分權；后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產權。
從法律性質上講，部分產權的房改房實際上是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。該“共有”表現在：1.購房者所購住房的價值構成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。部分產權的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。（這一點在產權登記時應有記載）2.購房者將住房轉讓、出租所得收益在補交了土地使用權出讓金、交納有關稅費后，由售房單位和購房者按各自產權比例分配。3.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優先購買權和承租權。
相對部分產權而言，全部產權的法律性質簡單得多。購房者以成本價購買其承租的公房后，該公有住房就變為私有住房，購房者系該房的所有權人并取得房屋所有權證，但其在行使所有權時要受到一定的限制。比如，購房者在購房款未付清并未住滿五年的，不得出售、出租和轉讓該房屋。
依現行的有關規定，房改房具有以下特點：
1.主體的特定性。房改政策明確規定，售房對象是具有城鎮常住戶口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房條件的職工。
2.房價的優惠性。亦即房屋的出售價格并未完全體現房屋本身的商品價值，而是具有政策優惠和福利補助的雙重屬性。
3.購房的限定性。公有住房的出售對象是家庭，并以家庭成員同意購房為前提，且每個家庭只能享受一次。
4.產權的制約性。購房者對所購公有住房行使占有、使用、收益和處分權時，受到原產權單位的一定的限制。
二、離婚案件中房改房的處理應遵循的原則
鑒于房改房案件的特殊性，又由于立法的相對滯后，使得離婚案件中房改房的處理問題缺乏相應的配套法律法規和司法解釋作有效的調整，此時，強調法院遵循必要的處理原則以正確、合理地解決糾紛，無疑具有非常重要的意義。
1.有利于推動國家城市住房制度改革順利發展的原則。現行的房改房既區別于原有傳統的福利分房，又不同于商品房。因此，對于能促進房改發展的，依據有關的法律法規和政策的精神，就要大膽立案、審理，依法予以保護；凡是妨礙房改深入發展的，不應予以保護。
2.照顧婦女兒童合法權益的原則。根據我國的婚姻法、婦女權益保障法、未成年人保護法的有關規定，處理離婚案件時，在男女雙方同等條件下，應特別保護婦女的權益。涉及房屋及其他財產的分割時，要有利于未成年子女的健康成長，對撫養子女方予以照顧。
3.保護產權人合法利益的原則。司法實踐中，既要注意保護職工個人的產權利益，使職工所享有的產權得以依法轉讓、出租、抵押和繼承，同時，又要注重保護售房單位的產權利益，并充分考慮售房單位的意見，以利于把問題處理好。比如，職工以標準價購得的部分產權房屋中，售房單位享有一定的產權比例，也是房屋產權的共有人，其權益不容侵犯。
4.方便生活、減少矛盾的原則。住房制度改革的目的是切實解決群眾住房困難，滿足居民的住房要求。
三、審判中房改房的財產性質之認定及處理
離婚案件中有關房改房的處理中關鍵問題是，夫妻雙方所取得的全部產權或部分產權的房改房是否屬于夫妻共同財產。
對屬于夫妻共同財產的，要進行分割；不屬于夫妻共同財產的歸一方所有。而認定是否屬于夫妻共同財產的前提是職工作為購房人領取了房地產部門頒發的全部產權或部分產權證明書，即房屋所有權或共有權證和土地使用權證，以標志其已實際取得了全部產權或部分產權。
對此，在實踐中要注意：第一，當事人已實際占有、使用和支配房改房但并未取得產權證的，法院將其居住的房改房作為夫妻共同財產或一方個人財產予以判決的作法是值得商榷的。第二，有的地方在售房單位售出房屋后統一由房改辦制發房屋所有權證書作為購房者取得產權的依據，是違反我國有關房地產的法律和法規的。因為房改辦不能代替行使房地產管理部門的法定職能，故其制作的房屋所有權證書不具有法律效力。第三、購房者未取得產權證的意味著其未取得全部產權或部分產權，故夫妻在離婚時不能對房屋進行分割，但購房者所繳的房款可按實際情況依法分割。對婚后雙方共同出資，或婚前一方出資婚姻關系存續5年的，或婚前一方借資購房而婚后共同清償債務的，可將房改款作為夫妻共同財產予以分割。同時，若夫妻雙方對該房有承租權的，可依最高院的《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》之規定，分別情形確定公房的承租權或經濟補償或經濟幫助。
在購房者已實際取得了全部產權或部分產權的案件中，再依不同情形決定其是否屬于夫妻共同財產：
1.凡在夫妻關系存續期間，夫妻雙方或一方以房改優惠價所購的房改房，均應視為妻共同財產。其理由是：第一，依《關于貫徹執行民事政策若干問題的意見》第12條規定：“在婚姻關系存續期間，夫妻各自或共同勞動所得收入和購置財產，各自或共同繼承、受贈的財產，都是夫妻共同財產。”此所謂“勞動所得收入”于本單位職工而言，除了日常工資外還應包括各類獎金、補貼、單位分發的實物等福利，故職工以優惠價購買的房改房，其單位補貼的差額部分，應視為共同財產的范疇。第二，“按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次”，故夫妻雙方都有參加房改的權利，但卻只能在一方單位購買房改房，另一方參加房改的權利體現在購房款的優惠上。因此，享受住房福利待遇的對象應是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方，相應的，這種住房的產權也應屬于夫妻共有。對屬于共同財產的房改房，若雙方有約定的，可依約處理，對沒有約定的，可據實際情況進行分割具體方法見后。