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離婚分房之二：房改房分割
房改房是已售公房，包括取得完全所有權(quán)和取得部分所有權(quán)的房屋。因其屬于國家房改制度下形成的特殊房產(chǎn)，故分割此類房產(chǎn)除適用婚姻法上分割夫妻財產(chǎn)的一般原則外，還必須考慮國家房改政策，只有如此，才能切實(shí)解決房改房糾紛。
一、已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房改房分割。
根據(jù)國家房改政策，職工購買公房價格分為市場價、成本價和標(biāo)準(zhǔn)價。以市場價和成本價所購公房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；以標(biāo)準(zhǔn)價所購公房，個人取得部分產(chǎn)權(quán)，比例按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。隨著房改制度深入，公房出售原則上應(yīng)當(dāng)實(shí)行市場價和成本價；按標(biāo)準(zhǔn)價已售公房，國家鼓勵職工自愿基礎(chǔ)上按成本價補(bǔ)足房款及利息后產(chǎn)權(quán)歸個人所有。
《婚姻法》17條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，故無論何時開始承租公房，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方或雙方以共同財產(chǎn)所購房屋均屬夫妻共同財產(chǎn)，但雙方書面約定所購房屋屬于一方所有的除外。配偶不屬于本單位職工或不具有城鎮(zhèn)戶口，不影響房產(chǎn)的共有屬性。
三種情形值得關(guān)注1、夫妻約定實(shí)行個人財產(chǎn)制，一方以個人財產(chǎn)所購房屋屬于個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)？有觀點(diǎn)認(rèn)為，該房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)換物，仍屬個人財產(chǎn)；而筆者認(rèn)為：公房出售對象是家庭而非夫妻一方，一方出資所購房屋應(yīng)屬共同財產(chǎn)，其出資可以視為代為墊資，對方償還相應(yīng)部分既可。2、房改政策規(guī)定：按標(biāo)準(zhǔn)價所售公房，只能取得部分產(chǎn)權(quán)，具體比例以房產(chǎn)證為準(zhǔn)；國家鼓勵職工自愿基礎(chǔ)上按成本價補(bǔ)足房款后取得全部產(chǎn)權(quán)。如果婚前一方以標(biāo)準(zhǔn)價購房，且部分產(chǎn)權(quán)屬于其個人所有，婚姻存續(xù)期間補(bǔ)交房款而取得全部產(chǎn)權(quán)的，夫妻共同財產(chǎn)范圍僅限于新增產(chǎn)權(quán)部分。3、出資購買父母單位公房不屬夫妻共同財產(chǎn)，但父母事先明確表示所購房屋將贈與子女或者同意將產(chǎn)權(quán)人登記為子女的，該房屋當(dāng)屬夫妻共同財產(chǎn)。
根據(jù)《婚姻法》39條，分割夫妻共同財產(chǎn)，首先由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由法院根據(jù)財產(chǎn)具體狀況，照顧子女和女方權(quán)益原則判決。分割房改房至少還應(yīng)當(dāng)考慮1、房屋來源的貢獻(xiàn)大小。原屬本單位公房，且房價主要包含其工齡、職務(wù)補(bǔ)貼的一方可以多分房產(chǎn)。2、居住管理的方便性。已售自管公房一般由原單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，本單位職工取得房屋產(chǎn)權(quán)比較適宜。
二、尚未取得完全所有權(quán)的房改房分割。
此類房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)適用《婚姻法》解釋二第21條，即“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟”。具體分割方式包括1、協(xié)商解決。婚姻糾紛屬于平等主體之間糾紛，當(dāng)事人可以自由行使財產(chǎn)處分權(quán)，分割方法包括實(shí)物分割、作價補(bǔ)償和變價分割。2、法院認(rèn)為適宜判決房屋權(quán)屬的，可判決房屋產(chǎn)權(quán)歸一方所有，對方按照產(chǎn)權(quán)價值獲得相應(yīng)補(bǔ)償或者取得其他夫妻共同財產(chǎn)，之后不再享有該房屋上的任何權(quán)利。3、根據(jù)實(shí)際情況判決房屋使用權(quán)，待取得完全產(chǎn)權(quán)后另行起訴。
再次起訴時，房屋如何分割，法律缺乏明確規(guī)定，實(shí)踐中無不爭議。以某案為例：甲、乙離婚時已經(jīng)取得訴爭房屋70％產(chǎn)權(quán)，對產(chǎn)權(quán)歸屬存在爭議且協(xié)商不成，法院判決由甲使用，待取得完全產(chǎn)權(quán)后另行訴分割。后甲與丙再婚，以新夫妻共同財產(chǎn)補(bǔ)交房款，取得完全產(chǎn)權(quán)，乙得知后提起訴訟。對乙應(yīng)獲得的產(chǎn)權(quán)比例存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)為：根據(jù)《婚姻法》第17條，甲、乙婚姻關(guān)系存續(xù)期間僅取得訴爭房屋70％產(chǎn)權(quán)，剩余30％產(chǎn)權(quán)是甲與丙在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得，乙無權(quán)分割，只能取得35％房屋產(chǎn)權(quán)；另種觀點(diǎn)是：根據(jù)房改政策，以標(biāo)準(zhǔn)價所購房屋，國家鼓勵按成本價補(bǔ)足房款及利息后取得完全產(chǎn)權(quán)，故補(bǔ)交房款從而取得完全產(chǎn)權(quán)是原房屋產(chǎn)權(quán)上的派生權(quán)利，二次購房權(quán)應(yīng)當(dāng)由甲、乙雙方共同行使，共同取得房屋所有權(quán)。甲單方行使侵犯了乙合法權(quán)益，其所支房款屬于墊資，故乙可以取得房屋50％產(chǎn)權(quán)，并應(yīng)當(dāng)向甲支付二次購房款的50％。筆者同意第二種觀點(diǎn)。