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離婚時房屋所有權不完全該房屋能否分割
案情簡介：房某于2002年10月與房地產開發商簽訂一商品房買賣合同，以18.5萬元的價格購得一處商品房，首付6.2萬元，余款系向當地建設銀行以按揭貸款的方式取得。2003年8月，房某與薛某登記結婚，此時，房某貸款已償還2.3萬元。二人婚后，房某與薛某繼續還貸。2004年10月，雙方發生矛盾，薛某起訴要求與房某離婚并要求分割夫妻共同所有的房屋。在訴訟中，房某對離婚沒有異議，但對房產的處理雙方爭議較大，一審法院經調解未果，遂判決準予雙方離婚，對房產的歸屬未作出實體判決，而是根據雙方的實際情況判決房屋由房某繼續使用。案件判決后，薛某不服，提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。
[評析]
本案是主要涉及在離婚時所有權不完全的房屋的處理問題。
由于長期以來，我國城鎮居民的住房主要是國家或集體以實物形式分配，加之收入普遍較低，居民很難通過正常途徑建設和購買私有房屋。自上世紀九十年代以來，我國進行了廣泛的城鎮居民住房制度改革，將原來屬于國家或集體所有的房屋按一定的方法出售給個人，建設經濟適用房向特定人群出售，同時金融部門向購房者提供貸款，使得更多樂業的人可以安居。由此而出現了夫妻共同占有使用財產中的房屋所有權不完全，傳統的夫妻共同財產的分割理論和方法業已不能適應新的需要，這些情況也給司法實務提出了新的要求。本文試就新形勢下夫妻雙方離婚時所占有、使用的所有權不完全房屋的處理談幾點個人看法。
房屋所有權不完全主要有以下三種情形：1、福利性不完全所有權，包括房改房和解困房等；2、負債房屋，主要指通過住房抵押貸款——按揭貸方式購買的商品房在貸款沒有還清之前；3、無所有權房屋，即分期付款購房未付清房款前。
一、福利房
在我國城鎮居民住房制度改革中，公有住房出售針對不同的對象主體，其價格有市場價、成本價和標準價，有時針對同一主體的同一房屋，也會有不同的價格成分。對這些不以市場價購買的房屋，依據有關規定，夫妻雙方并不享有完全所有權，只享有占有、使用和有限處分權及有限收益權，也就是通常所說的“部分產權房屋”。按照國務院1991年10月17日轉發國務院住房制度改革領導小組《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》規定：“職工擁有部分產權的住房，在自用和自住時受法律保護，將優惠購買的住房投放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或者出租。”1994年7月18日國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》第二十二條還規定：“按標準價購買房屋的職工，在房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續時，應在產權證書上注明產權比例。”由此可見，按成本價或標準價所購得的房屋在所有權上是不完全的，這種不完全與“一物一權”并不矛盾，不是一物多權，而是一種共有關系。對共有財產的處理，我國《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共同財產的每個共有人有權要求將自己的份額轉讓或出售。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”此處所規定的共有人“優先購買的權利”本質上即限制了轉讓方的合同自由。同理，因部分產權房屋系多主體共有，雙方當事人之間所轉讓的只能是在所有權份額內，而不能轉讓不屬于夫妻雙方的權利。
二、負債房屋
本文所說的負債房屋特指通過按揭貸款方式購得的商品房，對于普通的通過公民之間借款而購買的房屋，因不會在房屋上特別設定權利，所以房屋所有權是全面的，對于因購建房屋所負債務也是普通夫妻共同債務，處理起來也比較簡單，在此不作贅述。
實踐中，通過住房抵押貸款，也就是按揭的方式購買商品房，在進行產權登記的同時，必然會被設定他項權，而他項權的存在，對房屋所有權人權利也是一種限制。對這一類案件的處理，我國原有的法律法規中沒有相關的明確規定，僅有的規定就是《婚姻法》第三十九條第一款的規定：“離婚時，夫妻共同財產由雙方協議解決；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方的原則判決。”而該條中“夫妻共同財產”的含義，結合《婚姻法》其他條文，我們應理解為“在夫妻關系存續期間，利用夫妻一方或雙方的所得所形成的應歸夫妻共同所有的財產。”這些財產上不會存在其他權利，而通過按揭貸款所購買的房屋所有權證書上被進行了他項權——抵押權的登記，也就是在貸款沒有完全清償之前，享有抵押權的銀行對房屋所有權的轉移有進行阻卻的權利。我國《擔保法》第四十九條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”該條還規定：“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押權人所有，不足部分由債務人清償。”該條所規定的是抵押人的告知義務，并在抵押人未告知時授予了抵押權人對轉讓合同的撤銷權，抵押權人可以申請人民法院確認轉讓無效。