案情
案外人：梁某，趙某。
申請執行人：張某。
被執行人：解某。
2011年11月，解某份購買陳某開發的位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套，2012年4月15日解某將該樓房轉賣給張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，張某支付房款21萬元，解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產生糾紛，訴至鄆城縣人民法院，法院立案予以受理，并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調解書，雙方達成如下調解協議，解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調解書所確定的法律義務，張某于2015年5月13日申請強制執行，鄆城縣人民法院以(2015)鄆執字第499號立案予以執行。
在該案件的執行過程中，案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執行異議，稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》，約定將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經支付全部房款27萬元整，且案外人已經收到涉案房屋的鑰匙且已經裝修完畢并入住，請求法院中止對上述財產的執行。
審判
鄆城縣人民法院認為：案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份，但尚未辦理房產登記。由于依據執行的(2014)鄆民初字第2310號民事調解書已經確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某，且該調解書已經發生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產的執行申請予以駁回。
評析
在該異議案件的處理過程中，合議庭形成兩種觀點：
一種觀點認為，兩份《購房合同》雖然都是關于“小產權房”買賣的合同，且是“一房二賣”，但是鑒于目前現行有效的法律法規尚未對涉及“小產權房”的買賣合同作出確切的法律規定，所以參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于“出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同”的規定，對不動產買賣合同的處理可參照此規定，以先行受領交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中，雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前，但是梁某、趙某卻先于解某受領交付，且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態。故應中止對該涉案房屋的執行。
另一種觀點認為，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中關于對案外人提出排除執行異議的審查規定，重點審查三項內容，一是案外人是否系權利人;二是該權利的合法性與真實性;三是該權利能否排除執行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》，但房屋尚未登記，且國家對待“小產權房”的權屬問題尚未作出明確的法律規定，案外人對涉案房屋享有的權利基礎不存在，故應當駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條，即案外人是否系權利人;梁某與趙某是否是該“小產權房”的實際所有權人。這就涉及到“小產權房”的權利歸屬問題。“小產權房”是一種非獨立房地產，依賴于農村的土地制度與農民身份，是指由開發建設單位在集體所有的土地上開發建設，未經國家征收轉化為建設用地，未繳納土地出讓金等費用，而作為“商品房”向本集體經濟組織之內的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待“小產權房”，國家相關政府部門并不頒發具有法律約束力的產權證，其所有人并不享有法律意義上的真正產權。就本案而言，案外人對此涉案房屋享有的權利并不是真正的產權所有權，如果給予學理上一個確切的概念，筆者認為居住權更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態，是否具有合法性。“占有”是《物權法》單列的一章，可見我國對占有狀態的權益保障相當重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權法》中所規定，基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
就本案而言，分析案外人占有的合法性，就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產權房買賣合同的法律效力有兩種意見，一是無效理論。如果房屋不是在集體經濟組織內部轉讓，則認為無效，反之集體經濟組織成員之間的相互轉讓則是有效的;這是依據我國的《土地管理法》以及《房地產管理法》中的相關規定，我國土地根據用途劃分為農用地、建設用地以及未利用地等，嚴格限制農用地轉化為建設用地;且允許市場上流轉的商品房是在國有的土地上開發建設的，小產權房則是在集體所有的土地上開發的。依據《房地產管理法》的規定，房地產開發行為只能在依法取得國有土地使用權的土地上進行，因此村委會在集體土地上進行的所謂“房地產開發”違反了我國法律的強制性規定，該行為是我國法律直接禁止的。因此，“小產權房”買賣合同內容上違反了我國法律的強制性規定，應屬無效。二是有效理論。即小產權房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示，基于自由意志達成的合意，基于恪守誠實信用原則的要求，應當得到法律的認可和保障。
司法實踐中對小產權房買賣合同效力的認定采取的做法往往是要么回避，要么認定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農民核心權益的需要。鑒于目前小產權房屋買賣合同的無效處理原則下，本案中，案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎。
綜上分析，案外人對涉案房屋并不具備排除強制執行的權益，一個沒有經過確權的“權利基礎依據”(小產權房買賣合同)的“占有狀態”并不能對抗已經發生法律效力的執行依據。
筆者認為，在司法實踐中對待這類“小產權房屋”糾紛案件，沒有明確法律規定的情況下，在不違背相關法律強制性規定和國家相關政策的情況下，可參照一些基本法律原則，比如誠實信用原則或者公平衡量的原則。在原則與靈活之間進行當事人之間利益的衡量與比較，從而做出合法合理合情的裁判結論。
