網(wǎng)友咨詢：
我是湖北的城鎮(zhèn)居民，長期在深圳工作，但生活并不寬裕，在深圳市區(qū)買不起房子。2012年，我聽說龍崗區(qū)的一個(gè)村在開發(fā)房地產(chǎn)，價(jià)格比較便宜，于是在這個(gè)村購買了該村開發(fā)的商品房，交款25余萬元。但直到現(xiàn)在，村里也沒有為我辦理房屋所有權(quán)證，在我多次催促的情況下，村里提出只要每平方米交400元，就可以辦理“國家產(chǎn)權(quán)”(即商品房所有權(quán)證)。我是與當(dāng)?shù)卮遛k實(shí)業(yè)公司簽訂的購房合同，是村里開具的收款收據(jù)，沒有正規(guī)發(fā)票。該地是村集體所有的土地。我想咨詢一下，村里蓋的商品房能辦產(chǎn)權(quán)嗎？
律師回復(fù)：
村里蓋的商品房能辦產(chǎn)權(quán)的可能性很小。首先，村委沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，無權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)；其次，農(nóng)村集體土地未經(jīng)征用，不能轉(zhuǎn)化為國有土地，不準(zhǔn)許改變土地性質(zhì)，更不準(zhǔn)在集體所有的土地上建商品房。你所購買的“商品房”因違反上述規(guī)定，因而不是合法的商品房，而是通常所講的“小產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”因違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，不受任何法律保護(hù)。各地法院及仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”態(tài)度非常明確，購房者與所謂的開發(fā)商之間簽訂的買房合同一律認(rèn)定無效，你可能得到村里許諾的房子，但如果遇到土地征用、拆遷等情況，購房人的權(quán)益無法得到法律保護(hù)。
如果你想退房，只有起訴開發(fā)商要求法院確認(rèn)你們簽訂的房屋買賣合同無效，開發(fā)商賠償你的損失。《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。按照上述規(guī)定，因?yàn)槟阒阑蛘邞?yīng)當(dāng)知道在農(nóng)村集體土地上建商品房對(duì)外銷售是違法行為，仍然與村里簽訂買賣合同，你本身也有過錯(cuò)，由此造成的損失應(yīng)有你自己和村里分擔(dān)。
