問題1
什么是小產權房?買小產權房有什么風險?
1什么是小產權房我國法律上沒有小產權房的定義和規定，人們通常所稱小產權房：通常指在我國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設且沒有取得合法的用地手續和規劃手續，面向社會銷售的房屋。由于在集體土地違法建設且沒有合法用地手續和規劃手續，因此這類住房無法得到國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱小產權房。
2買小產權房有什么風險?一合同法律效力風險：小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。
二、房產轉讓風險：小產權房拿不到房產證，不構成真正的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
三、政策風險：購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
四、監管缺位，購房者利益難保障：小產權房屋的開發建設沒有法律進行監管，開發建設過程存在嚴重的監管存缺位，房屋質量和房屋售后保修難以保證，對購房者的利益有很大影響。
問題2
如何避免買到小產權房?目前國家對小產權房的態度是堅決遏制，盡管也有“讓小產權房通過補交土地出讓金從而實現轉正”的呼聲，但也一直只是呼聲。小產權房風險大，提前規避是王道。以下為規避方法。
1、一定要求開發商或置業顧問將重要的口頭許諾寫進白紙黑色的購房合同，口說無憑，避免后期出現糾紛。
2、購房者在在購房時，要求開發商必須出示五證：《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預售許可證》。購房者應注意無證是否齊全，五證上所標定的地塊、房屋是否與所銷售的地塊和房屋相一致。“五證”齊全才能購買。
3、購房者與開發商簽訂商品房買賣合同后30日內應到房地產管理部門備案，完成備案是交易成功的標志。
4、去房管局查驗一下，自己所購房源是否在房管局官網或者透明房產網上有房源備案，如果有，則基本能證明是正常房源。
5、還有一條最直接的方法就是問能否做按揭貸款，如果能則說明可以進行產權抵押，基本屬于正常商品房。
6、最后，就小產權房出現的地域特征來說一般是城鄉結合部和遠郊，所以在這類地域買房一定要加倍小心。
問題3
不小心買到小產權房該如何維權?銷售小產權房是否違法?1不小心買到小產權房該如何維權?小產權房沒有合法用地、規劃手續，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，違反法律、行政法規的強制性規定簽訂的合同無效。購房者可與出賣人協商解決，協商不成可向法院主張合同無效，要求出賣人退購房款并要求賠償因此受到的損失。2銷售小產權房是否違法?根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。根據最高人民法院在《關于個人違法建房出售行為如何適用法律問題答復》中表示：在農村宅基地、責任田上違法建房出售如何處理的問題，涉及面廣，法律、政策性強，現有關部門正在研究制定政策意見和處理辦法，在相關文件出臺前，不宜以犯罪追究有關人員的刑事責任。發現負有監管職責的國家機關工作人員有瀆職、受賄等涉嫌違法犯罪的，要依法移交相關部門處理;發現有關部門在履行監管職責方面存在問題的，要結合案件處理，提出司法建議，促進完善社會管理。
