根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度;國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途;使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。而建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房正是違背土地利用總體規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設(shè)的典型，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，買賣合同一般應(yīng)屬無(wú)效。
海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)”;山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中也明確“對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”;北京市高級(jí)人民法院民一庭針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發(fā)了《關(guān)于對(duì)涉及“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級(jí)法院民庭對(duì)于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺(tái)前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無(wú)效之后該如何處理存分歧
根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，出賣人返還房款及賠償相應(yīng)的裝修添附損失，買房人騰退房屋，應(yīng)無(wú)爭(zhēng)議。但對(duì)于出賣人是否應(yīng)當(dāng)賠償買受人信賴?yán)鎿p失以及如何確定期待利益損失數(shù)額，在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，主要存在以下兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無(wú)效之后的處理原則，出賣人賠償買受人必要的信賴?yán)鎿p失。
理由如下：關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣被確認(rèn)無(wú)效之后的賠償問題，2004年12月15日北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，明確要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失。2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定;如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。審判實(shí)踐中，法院也基本上按照上述指導(dǎo)原則確定出賣人的賠償數(shù)額，出賣人返還原房款，支付房屋重置成新價(jià)與原房款的差額及裝修添附殘值，并支付宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的60%至80%，具體比例由法院根據(jù)不同案件中買賣雙方的過錯(cuò)程度酌定。
由于買賣小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地上的房屋，均系違反了《土地管理法》及相關(guān)土地政策的強(qiáng)制規(guī)定，故合同無(wú)效之后的處理原則也應(yīng)當(dāng)保持一致，出賣人均應(yīng)當(dāng)給予買受人必要的賠償，避免買賣雙方的利益嚴(yán)重失衡，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征收、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益的大背景下，給予買受人相應(yīng)的增值利益尤為必要。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人僅需返還買受人房款并支付相應(yīng)的裝修添附殘值，不應(yīng)當(dāng)再賠償任何所謂的信賴?yán)鎿p失或增值損失。
理由如下：從法律的角度分析，買受人不得因自身的違法購(gòu)買行為而獲利，合同無(wú)效之后應(yīng)恢復(fù)原狀、相互返還，房屋及土地的增值部分屬于其自身的自然增值，應(yīng)歸原權(quán)利人即出賣人所有，與買受人無(wú)關(guān)。
從國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策來(lái)看，國(guó)土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次下發(fā)通知，重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處;對(duì)違規(guī)為小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的人員，要嚴(yán)肅處理。全國(guó)各地也正在開展小產(chǎn)權(quán)房的密集查處工作，媒體也在大量報(bào)道。而現(xiàn)實(shí)是不法開發(fā)商在巨大的非法利益面前，仍在頂風(fēng)建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，而消費(fèi)者也不顧國(guó)家政策及媒體報(bào)道，鋌而走險(xiǎn)，仍在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。在目前的大背景下，法院的判決更要注意法律效果、社會(huì)效果與國(guó)家政策相一致。若法院判決不給買受人增值補(bǔ)償并結(jié)合媒體的正面報(bào)道，則更能對(duì)潛在的購(gòu)買人產(chǎn)生震懾作用，有利于打擊小產(chǎn)權(quán)房的非法交易市場(chǎng)，遏制小產(chǎn)權(quán)房的買賣，與國(guó)家政策相呼應(yīng)。
可視情況適當(dāng)補(bǔ)償房屋升值差價(jià)
筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)從不同角度出發(fā)，闡述了給與買受人賠償或不給與賠償?shù)木唧w理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。
法律的基本原則是公平正義，損失填平原則。此類案件大多因出賣人違反誠(chéng)實(shí)信用原則而主張買賣合同無(wú)效，若不給與買受人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將顯失公平，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征收、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)實(shí)情況下。另外，若不給與買受人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也必然會(huì)掀起出賣人主張合同無(wú)效并騰退房屋的訴訟風(fēng)暴，在買受人得不到任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)那闆r下加劇矛盾沖突，不利于社會(huì)穩(wěn)定，故筆者認(rèn)為給與買受人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是必要的，但不應(yīng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無(wú)效之后的處理原則賠償買受人信賴?yán)鎿p失。畢竟小產(chǎn)權(quán)房買賣與農(nóng)村宅基地上的房屋買賣存在很大區(qū)別：首先，小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)都是違法建設(shè)的，即買賣標(biāo)的本身存在違法性，嚴(yán)格意義上屬于違法建筑。而農(nóng)村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法規(guī)限制交易;其次，違法的小產(chǎn)權(quán)房大多建設(shè)在非用于房地產(chǎn)開發(fā)的集體建設(shè)用地上，有的甚至非法占用農(nóng)用地、耕地等，嚴(yán)重違反國(guó)家的土地法律法規(guī)及用途管制制度;再次，審判實(shí)踐中，法院委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村宅基地上的房屋可以進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，包括房屋重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，評(píng)估機(jī)構(gòu)只能對(duì)房屋的重置成新價(jià)作出評(píng)估，而對(duì)土地價(jià)格無(wú)法作出評(píng)估，因?yàn)橥恋乇旧淼男再|(zhì)并非宅基地，也沒有其他合法的評(píng)估依據(jù)。因此，在審判實(shí)踐中，對(duì)于買受人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也無(wú)法參照農(nóng)村宅基地上的房屋評(píng)估程序確定賠償數(shù)額。
筆者認(rèn)為，關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的確定，雖然國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但畢竟小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價(jià)格是存在的，可以征詢數(shù)家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，了解類似小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價(jià)格與買受人原購(gòu)買價(jià)格之間的差額，并考慮雙方的過錯(cuò)程度酌定補(bǔ)償數(shù)額。
