近年房價持續上漲，越來越多的人感嘆買不起房，小產權房就憑借其低價優勢異軍突起。那么，小產權房是什么?小產權房可以上市交易嗎?購買小產權房有哪些風險?
一、小產權房是什么?
“小產權房”一般是指在農村集體土地上，由當地鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業開發建設，并由鄉(鎮)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉(鎮)政府或村委會的章以證明其權屬，故又稱之為“鄉產權”。
根據《物權法》的規定，只有市、縣房地產登記機構才有權對房地產登記發證，鄉(鎮)政府沒有權利辦理房地產登記并發證。即便持有鄉(鎮)府頒發的“小產權證”，也不受法律的保護。因此，“小產權”并不具有真正的產權。
盡管如此，在不斷攀升的房價壓力下，一部分因為房價高漲而無法滿足住房需求的人，目標自然流向“小產權房”。另一方面，城市郊區的農民地少人多，腳下土地僅能維持溫飽，又沒有其他發展的機會，通過賣地、搞房地產開發進行致富是他們迫切的愿望。再次，國家行政管理和法律監管機制的缺失也是促使“小產權房”現象形成的重要原因。對于城市的商品房開發，國家已經形成了相對完善的監管機制。但是對于農村集體土地整體而言，更大的決定權力還在于農村地方鄉、鎮政府甚至是村委會。正是這幾個方面的原因助長了“小產權房”的發展。
一般來說，下列房屋屬于小產權房：
(一)占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。
(二)在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
(三)在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產房。
二、小產權房可以上市交易嗎?
依據《土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體經濟組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
二、購買小產權房的風險
1、法律風險。小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
2、政策風險。購買在建小產權房的情況下，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
3、房屋質量風險。小產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而小產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業管理也極易出現問題。
4、所有權風險。由于所購小產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶，購房者也就無法取得房屋所有權。
