小產權房自誕生之日起就沒有過“正式身份”,相關部門多次重申小產權房不得登記發證。但即將實施的《不動產登記暫行條例》中提出,集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動產權將列入統一登記范圍。許多人開始疑問,這是不是意味著小產權房會“合法化”?一直處于“走鋼絲”的小產權房是否迎來轉機?
小產權房分布廣數量大,擁有者擔心沒“權”會咋樣?
在北京市昌平區沙河鎮,沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產權房小區,因價格低廉環境優美而“聞名”京城。都知道小產權房違規沒保障,但還是有不少人“涉險”購買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產權房,他說,像他這一群體買小產權房的人多了,他附近幾個小區都住滿了,政府不可能都拆吧!
與朱飛的期待不同,更多的小產權房業主充滿擔心。在單位附近購買一套小產權房自住的武漢市民郝先生說,隨著不動產統一登記制度的推行,具有完整產權證件的房屋將被登記頒證,但小產權房無法登記。“將來會不會被強制拆除,或者要求補交土地出讓金差價?”
據記者調查,從北上廣等一線城市到二三城市,再到縣市鄉鎮,幾乎都存在著集中成片的小產權房,主要分布在城鄉接合部或者城中村改造區域,還有在城市周邊鎮區。北京市2013年就清理認定83個在建在售的小產權房項目,總建筑面積約381萬平方米,涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區縣。
中國指數研究院華中市場總監李國政說,購買小產權房的大部分人是買不起商品房的經濟實力相對較弱的群體,但也不乏有關系有資金的政府官員、商人等,這些人主要是用來出租或轉賣。據市場機構統計,僅北京地區小產權房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯房地產商會發布的數據顯示,1995年-2010 年全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米,相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。
小產權房不登記也不發證,因為“不合法”
多位法律人士表示,根據我國現有法律,小產權房其實是沒有產權的房屋,將其納入不動產統一登記是沒有依據的。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦說,不動產包括商品房、城改房等城市國有用地,以及農村集體用地等,這些不同產權的用地將納入統一登記,但小產權房不屬于這一范圍。
中央農村工作領導小組副組長陳錫文也認為,小產權房違反了土地的用途管制。因為小產權房的本質是違章建筑,不合法。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華則明確表示,小產權房不登記也不發證。因為要登記必須是合法的,小產權房不合法。
宮步坦說,由于歷史遺留和政策監管等原因,小產權房問題的確是不動產管理的灰色地帶。按照我國當前法律,小產權房并不具有合法性,倘若在《條例》中規定小產權房登記,則就承認了小產權房的合法性。因此,此次《條例》并未對小產權房的相關問題進行明確。
也有業界人士提出,小產權房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構筑物所有權”,應將小產權房進行不動產登記。天則經濟研究所研究員程雪陽認為,即使當前不動產登記回避有“爭議”的小產權房部分,但有望在登記完“合法”不動產,相關法律法規完善后再予以登記。
可見,此次“不動產統一登記制度”并沒有給小產權房留下空間。
小產權房是客觀存在的不動產,無法繞開必須明確
不可否認,小產權房是不動產登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認為,不動產統一登記制度的實施,以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用,其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認為,小產權房作為沒有明確產權的土地附著物,已經形成了一個非常龐大的市場,不能一拆了之。
“不動產登記制度就是要對全國的不動產進行統一摸底、管理。小產權房也是客觀存在的不動產,制度無法繞開,登不登記必須明確。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東說,《條例》的實施使得這一問題更加迫切,應盡快出臺相關實施細則予以解決。
針對由不動產統一登記制度引申出“小產權房將轉正”的誤讀,國土部會同住建部于去年進行了小產權房問題專項治理,并對各地小產權房進行清理、統計,將提出分類處理的意見。湖北、山東、浙江等地也推出了分類整治方案,對準備建設的小產權房堅決叫停,對在建項目依法拆除,對出售小產權房按照非法轉讓土地處理。
張東認為,小產權房問題的處理應以不動產統一登記為前提,與土地制度改革同步推進。城鎮和農村的不動產實施統一登記和統一管理,為集體土地入市提供了前提。未來,農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價,小產權房的土地成本優勢不復存在,可根本上遏止小產權房,也有利于制定分類治理辦法, 統計和清理各地存量小產權房。(完)
