城里人買小產權房的法律分析
(一)小產權房不是法律概念
我國法律并沒有規(guī)定小產權房，“小產權房”只是一個民間的說法，經常被大家作為依據援引的，往往都是相關部門的一些政策。
民間上所說的小產權房指的是建在農村集體所有土地上的房子，主要是公寓型樓房。
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現象較為普遍，由此導致的城市郊區(qū)小產權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產權樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買，由此，與小產權房有關的糾紛卻頻頻出現在訴訟領域。我們如果通過案例來研究小產權房的問題，就會發(fā)現一律說買小產權房有效或無效似乎都有失偏頗;而在能否成為小產權房主的過程中，是否具有小產權房所在農村集體經濟組織成員的身份是個至關重要的問題。
(二)案例簡述
2005年12月，王某強所在的村進行舊村改造，村委會跟王某強簽了房屋拆遷貨幣補償協議和房屋拆遷安置合同。隨后，王某強得到兩套二居室樓房。
王某強妻子曾經的同事孫林(化名)，聽說王某強拆遷得了兩套房子，就與王某強協商購買其中的一套。王某強一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點錢。
雖然王某強是農村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王某強所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對王某強賣房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王某強與孫林簽訂《房屋轉讓合同》，約定：王某強為原房屋產權人(小產權)。經雙方協商，產權人王某強愿將本套房屋的所有權賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產權房屋，買受人應遵守當地村委會的有關制度和規(guī)定。隨后，王某強與孫林履行了該合同，房款兩清。
房子賣了以后，當地的房價卻一路飆升。
2008年4月，王某強以國家禁止城市居民購買農民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效，讓孫林騰房。
孫林對于被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產權房。而且，雙方簽訂合同時是完全自愿的，房屋已經交付完畢;經過兩年的時間，該房子已經有很大的升值。孫林辯稱：“王某強是受利益驅動才起訴我。法律不應支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進一步追究王某強的濫用訴權的行為給我造成的經濟損失的權利。”
(三)庭審解讀
庭審中，法官問孫林房屋的現狀如何，孫林氣憤地說：“我買房后進行了簡單裝修就把房子出租了。王某強想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走。現在，租房的人都不交房租了。”
自愿買賣小產權房被法院認可
法院經審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，王某強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時，已經明知該房屋為小產權樓房;對小產權樓房是否可以轉讓，當地村民委員會并沒有具體的限制性規(guī)定。王某強與孫林在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》，內容并未損害國家、集體及第三方的合法權益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。在此情況下，王某強要求確認其與孫林簽訂的《房屋轉讓合同》無效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王某強的訴訟請求。
