小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。目前的小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。廉價(jià)是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。
國家并沒有解釋清楚小產(chǎn)權(quán)房的法律和利益問題的辯證關(guān)系。小產(chǎn)權(quán)，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是老生常談的問題了，國家三令五申打擊，為何屢禁不絕?利益鏈條沒有扯清楚。每個(gè)中國人都應(yīng)擁有一塊應(yīng)有的公民土地，無論城鄉(xiāng)，無論大小，“居者有其屋，耕者有其田”是社會(huì)主義的本質(zhì)要求。安居才能樂業(yè)，難道每個(gè)人都要買多層食物鏈撐起的天價(jià)商品房才算合法?并不是每個(gè)家庭都能掏得出幾十萬上百萬甚至更多的房款的!安居的夢(mèng)想是不分窮富的，也沒有先后，然而商品房乃至中國的房地產(chǎn)開發(fā)政策卻是這樣，房產(chǎn)商是唯利是圖的，絕對(duì)不會(huì)為大多數(shù)窮人建房的，地方征服招牌掛賣地已經(jīng)貪得無厭，土地款一向去路不明，我們的政策難道是要讓房產(chǎn)商再繼續(xù)扒每個(gè)中國人的皮不成?房屋和土地的雙重商品化的最終受益者應(yīng)該是人民。
疑點(diǎn)1：經(jīng)濟(jì)適用房是免費(fèi)劃撥的土地，價(jià)格為何是小產(chǎn)權(quán)房的兩倍還多。以北京為例，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格多在3000元/平米以下，而經(jīng)濟(jì)適用房卻在6000元/平米以上，同樣沒有土地成本，同樣的建設(shè)成本，而且經(jīng)濟(jì)適用房還宣稱是低利潤的“為民造福”工程，價(jià)格何來天壤之別?
疑點(diǎn)2：經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)為何夜間停有寶馬奔馳?為何近半出租?是誰買去了呢?小產(chǎn)權(quán)房是面向任何人的，只要你敢買。而經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入人群的，為何既不經(jīng)濟(jì)也不限制購買者?
疑點(diǎn)3：按照國家公布的23%的土地成本占房?jī)r(jià)的比例，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格加上土地成本，為何與商品房的價(jià)格差距如此之大?以北京的郊區(qū)縣為例，不合法的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)加上這個(gè)土地成本的價(jià)格比例，也不到商品房?jī)r(jià)格的一半!沒有高利潤，誰愿意發(fā)開小產(chǎn)權(quán)房?那么合法的商品房的價(jià)格是什么利潤結(jié)構(gòu)呢?
疑點(diǎn)4：內(nèi)地任何普通6層左右的板樓的人工和材料的建設(shè)成本都不過1000元/平米，塔樓要用鋼筋混凝土也就最多高一兩倍，加上政府公布的土地成本和規(guī)費(fèi)成本，價(jià)格才是多少?價(jià)格高到現(xiàn)在這種離譜的程度是為什么?加載的食物鏈?zhǔn)遣皇沁^長?
中國宣稱自己是社會(huì)主義國家，房地產(chǎn)政策就不能和資本主義一個(gè)樣，執(zhí)行起來更不能沒有有效監(jiān)控。人民的收入水平是千差萬別的，大多數(shù)人是買不起商品房的，房地產(chǎn)政策也要區(qū)別對(duì)待，分層設(shè)置照顧低收入者。讓很多人把一輩子的辛勞都交托在房子上，“房奴”一生就會(huì)沒有了生活的色彩。看看有多少人因?yàn)榈禺a(chǎn)房產(chǎn)成了暴發(fā)戶，看看多少人為了房子翹首期盼卻望房興嘆!難道不該有所作為嗎?小產(chǎn)權(quán)都是鄉(xiāng)級(jí)的產(chǎn)權(quán)，之所以存在就是因?yàn)檎弑旧淼牟缓侠?，調(diào)整政策才是解決問題的出路。
鄉(xiāng)政府和村集體能夠開發(fā)出來小產(chǎn)權(quán)房并有市場(chǎng)的本身就說明了中國現(xiàn)有房地產(chǎn)政策的問題所在，價(jià)格虛高，食物鏈復(fù)雜，腐敗滋生，政策不夠靈活，也不夠嚴(yán)格規(guī)范。農(nóng)村的城市化過程中，土地是最重要的一環(huán)，不能制定人民滿意的政策并有效監(jiān)控，才使得房地產(chǎn)問題日益復(fù)雜。小產(chǎn)權(quán)房的問題，堵是堵不住的，需要政策引導(dǎo)。小產(chǎn)權(quán)房只不過是把本村本鄉(xiāng)人可以買的房子賣給了外人，但是，國家為何不統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，讓更多的中低收入者，也就是大多數(shù)人住上這樣便宜的房子呢?
最根本的問題是政府要擺正自己的位置，事業(yè)型與企業(yè)型的合璧才是解決房地產(chǎn)問題的出路，改變目前的商人型地方政府角色是根本。地方政府賣地給開發(fā)商，開發(fā)商再把層層食物鏈的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者的模式已經(jīng)走到了盡頭，能買得起的大部分都已經(jīng)買了，高價(jià)商品房的購買力和購買潛力已經(jīng)萎縮，所以更多的購房者寧愿買二手房，炒房者的躉貨也要出手，再說，對(duì)于買房自己居住的人來說，什么房不是個(gè)住呢?
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不違法，而是銷售給外人違法，也就是部分違法，國家只能不讓小產(chǎn)權(quán)房外賣，而無法不讓建設(shè)，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的主體正是看到了這個(gè)空子才鉆的。但是，小產(chǎn)權(quán)房的模式恰恰是企業(yè)型政府的模式，雖然不正規(guī)，但這是解決房地產(chǎn)問題的黃金思路，對(duì)于中國來說。只要政府立法統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一規(guī)劃，限制建設(shè)和購買主體，就能讓更多的人看到希望。主動(dòng)型的企業(yè)型政府是解決中國社會(huì)主義房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵，扭轉(zhuǎn)和擺脫商人角色，減短食物鏈，與主動(dòng)事業(yè)型相配合，人民就會(huì)安居。
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