一、小產權房界定
小產權房，又稱鄉產權，是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商（以下通稱開發建設單位）聯合在集體所有的土地上開發建設的商品房。購買此房者無法取得法定機關頒發的土地使用權證書和房屋所有權證書，而是由村委會或鎮政府給購房者頒發的房屋所有權證明，俗稱小產權房。小產權房與正規開發銷售的樓房相比具有如下法律特征：
（一）小產權房的土地使用不合法
依據現行法律規定，在農村集體所有的土地上興建商品房，必須先由國家征地，并轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發單位，開發建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，開發建設成商品房后出售給購房人，由法定的政府機關頒發土地使用權證書和房屋所有權證書，確認購房人對該房屋的所有權。而小產權房是由開發建設單位直接在集體所有的土地上開發建設房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉變為建設用地，未辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規定的程序和條件，小產權房所占有的土地屬于非法用地。
（二）小產權房的開發建設程序違法
根據現行法律、行政法規規定，開發建設和出售商品房，必須“五證”齊全，即土地使用證、規劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證等。小產權房的開發建設單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實上也無法辦理規劃許可證等相關手續，未按規定上繳給國家土地出讓金和各項稅費，其開發建設房屋的程序不符合法律、法規規定。
（三）小產權房無合法產權證書
根據《物權法》第9條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。房屋屬于不動產，即必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另根據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產管理部門頒發房屋所有權證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發的房屋所有權證書的職權。因此，村集體或鄉鎮政府頒發的所謂的房屋“產權證”不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。
二、小產權房形成的原因
（一）市場需求
近幾年，全國各地的商品房房價都普遍持續不斷地大幅度上漲，已遠遠超過普通百姓的購買能力。購房者購買小產權房的理由只有一個——價格便宜。以北京為例，北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，房價多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環內商品房價格的25%至30%，比政府推出的數量稀少且比周邊商品房房價略低的限價房還具吸引力。
從購買小產權房的目的而言，大多數購買者為自己居住，只有少數購買者以投資為目的。從購買者的身份而言，除當地本集體的少數成員外，城鎮居民的購買者主要有三種類型：第一類是有能力購買正規商品房（俗稱大產權房）的人，但該人群畢竟是極少數，而且多以投資為目的；第二類是沒有能力購買大產權房，但又不符合購買經濟適用房或限價房的購房者，為了擁有自己的住房，因而購買小產權房；第三類是雖然符合購買經濟適用房或限價房者，但基于其經濟條件、住房的急需性、購買該類房屋的難度等原因，轉而購買小產權房。
對于大多數購房只為自住的中低收入者而言，在低價與無合法產權兩者之間，他們寧愿選擇小產權房，以實現“居者有其屋”的夢想。根據一家網站關于“你會購買小產權房嗎”的調查中，在2.5萬多參與網友中，有近75%的人表示“如果價格合適，也可以接受”。 [2]在購房者的觀念中，合適的住房顯然比完整的產權更重要。并且，從披露的事實來看，小產權房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以雙方認可的潛規則貫穿其間。
