簡述：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。因涉案房屋最終未簽訂買賣合同和辦理過戶，居間協議對涉案房屋的權利人及權證編號這等重要內容未予明確，且未注明未予明確的理由，故原告作為專業的房產中介，在簽訂該份居間協議時應存在過失。
上海市浦東新區人民法院
民事判決書
（2015）浦民一（民）初字第19356號
原告上海某房地產公司，注冊地上海市青浦區。
法定代表人羅亞東，總經理。
委托代理人金雁，女。
被告肖某，女，1986年8月12日生，漢族，戶籍地上海市浦東新區，現住上海市徐匯區。
委托代理人原丹，上海英恒律師事務所律師。
委托代理人高文迪，上海英恒律師事務所律師。
原告上海某房地產公司（以下簡稱中世公司）訴被告肖某居間合同糾紛一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法適用簡易程序，于2015年6月11日公開開庭進行了審理，原告中世公司的委托代理人金雁，被告肖某的委托代理人姚佳（后解除委托）到庭參加訴訟。此后，本案依法轉為普通程序，由審判員顧江平擔任審判長，與審判員唐華萍、人民陪審員楊德新組成合議庭，并于2015年10月9日公開開庭進行了審理。原告中世公司的委托代理人金雁，被告肖某的委托代理人高文迪到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告中世公司訴稱，2014年1月4日，經原告的居間，被告與案外人上海常運實業公司（以下簡稱案外人常運公司）就坐落于上海市浦東新區川沙路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱涉案房屋）簽訂《房地產買賣居間協議》（以下簡稱居間協議）。根據居間協議約定，被告應按約定的涉案房屋房價款的2%向原告支付居間服務補償費。因被告未在約定時間補足定金，致使涉案房屋交易無法繼續進行，被告的行為構成違約，故訴請判令被告支付原告居間服務補償費人民幣（以下幣種相同）56，000元（審理中變更為支付傭金38，000元）。
被告肖某辯稱，不同意支付原告傭金，原告在居間過程中存在主觀惡意，對被告作了虛假承諾。原告向被告明確涉案房屋產權明確，但事實上涉案房屋于2014年3月13日才過戶至案外人常運公司，致被告在交易過程中遭受損失。另原告企圖在交易過程中收受高額傭金，且原告未促成被告與案外人常運公司簽訂房屋買賣合同。原告要求支付傭金于法無據，請求駁回原告訴請。
經審理查明，被告在2013年12月、2014年1月間，經原告業務員帶領查看涉案房屋后，雙方于2014年1月4日就涉案房屋先行簽訂居間協議一份，約定：被告委托原告購買涉案房屋。被告為表示購買誠意，向涉案房屋出售方支付意向金20，000元。房價款總計2，800，000元，款清后3日內交房，交易稅費各自承擔。居間協議第五條約定，原告收到意向金后2014年1月15日前，被告不得解除對原告的委托，亦不得收回意向金，否則應向原告支付居間協議第三條所述房價款2%的違約金。在此期間后，如出售方未能簽訂居間協議，被告有權在兩個工作日內至原告處無息取回意向金。居間協議第六條約定，如出售方簽訂居間協議，則被告同意意向金轉為定金，由原告轉付出售方，待出售方簽訂居間協議后3日內，被告應補足定金至100，000元。居間協議第七條約定，被告與出售方在簽訂居間協議后，于2014年3月15日前共同赴原告處簽訂登記文本。若出售方未能履行本條所述事項，則應向被告雙倍返還定金；若被告未能履行本條所述事項，則已支付出售方的定金不予返還。被告與出售方應于簽訂登記文本當日，分別按照居間協議第三條約定房價款的1%各自支付原告傭金。居間協議第九條約定，如被告與出售方中一方或雙方違反居間協議約定或者被告與出售方合意解除居間協議，則違約方或合意解除協議方應按居間協議第三條約定房價款的2%向原告支付居間服務補償費。居間協議另對其他事項作了約定，但其中對涉案房屋的權利人、權證編號、付款方式均未作明確和約定，而且出售方名稱和居間協議第七條中簽訂登記文本日期的填寫字體與其他協議內容的填寫字體明顯不同。簽約當日，被告交付原告意向金20，000元，原告出具收據一份。簽約當晚，原告將此協議交案外人常運公司，由案外人常運公司作為出售方在協議上蓋章，并在案外人常運公司蓋章處還有“王慶（代）”的字樣，落款下方并標示了王慶的上海銀行賬號。同時，原告向案外人常運公司支付20，000元，案外人常運公司向原告出具“收款收據”一張，確認“收到買受方肖某支付給本人的款項計2萬元。本人確認，上述款項系買受方用于購買浦東新區川沙路XXX弄XXX號XXX室房地產的定金。”，落款蓋具案外人常運公司公章，并有“王慶（代）”的簽名。此后，因原、被告間對涉案房屋的產權歸屬及王慶的身份等方面產生爭議，被告亦于2014年1月13日向浦東新區房管局反映舉報原告惡意欺騙、違規操作的情況，致涉案房屋的買賣未能繼續履行。
另查明，1、居間協議簽訂當日，原、被告簽訂傭金確認書一份，約定由被告支付原告涉案房屋的傭金金額為38，000元，該款于簽訂買賣合同時支付19，000元，過戶當日支付19，000元。2、涉案房屋的產權自2012年8月經核準登記在案外人上海銀河房地產經營公司名下。2013年12月，案外人常運公司與案外人上海銀河房地產經營公司簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定案外人常運公司以轉讓價款2，100，000元的價格購買涉案房屋。2014年3月，涉案房屋經核準登記在案外人常運公司名下。2014年4月10日，案外人常運公司與案外人徐某某簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定案外人常運公司將涉案房屋以2，300，000元的價格轉讓給案外人徐某某。2014年7月9日，涉案房屋經核準登記在案外人徐某某名下。3、2015年1月14日，被告向本院提起訴訟，要求原告及案外人常運公司返還預付款20，000元及利息。被告的訴請于同年3月經本院判決駁回，該判決現已生效。
審理中，原告變更訴訟請求，表示基于原、被告簽訂的居間協議和傭金確認書，由于被告單方面違約，致交易無法完成，但原告已完成居間服務，故訴請變更為要求被告支付傭金38，000元。
原告表示居間協議簽訂時已調取過涉案房屋產權信息，并向被告出示過，如實報告了相關情況。被告對此未予確認，其表示基于對原告的信任，當時并未要求原告出示涉案房屋的產權信息，原告也未出示過，而且居間協議中出售方的名稱和第七條填寫日期均是之后補寫的。另原告亦無證據證明其曾向被告出具過案外人常運公司取得涉案房屋權利，以及王慶與案外人常運公司身份關系的相關證明材料。原告另表示被告未繼續履行系提出房屋土地使用權僅為50年問題。
以上事實，有居間協議、傭金確認書、民事判決書、房屋產權信息、郵件打印件，及原、被告在庭審中的陳述等證據在案佐證。
本院認為，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。本案中，原告現要求被告按傭金確認書約定的傭金金額支付傭金38，000元，但傭金確認書也明確約定了傭金的支付條件，即涉案房屋簽訂買賣合同和過戶時各支付一半。因涉案房屋最終未簽訂買賣合同和辦理過戶，故傭金的支付條件并未成就。至于原告主張系被告單方面違約，致房屋交易無法完成，亦即支付條件未成就。對此，本院認為，被告就購買涉案房屋委托原告提供居間服務，原告依法應如實向被告報告涉案房屋的各項情況，尤其在房屋買賣雙方并非同時簽訂居間協議，直接當面協商買賣事宜，且案外人常運公司尚未取得涉案房屋的情況下，更應盡其謹慎審查及如實報告義務。但縱觀本案，居間協議對涉案房屋的權利人及權證編號這等重要內容未予明確，且未注明未予明確的理由，故原告作為專業的房產中介，在簽訂該份居間協議時應存在一定的過失。另案外人常運公司作為涉案房屋出售方，原告無證據證明其已就案外人常運公司取得房屋權利，以及王慶系為案外人常運公司代理人的相關材料如實報告并出示給被告，原告的該過失應系導致被告不繼續履行的一個因素。即使如原告所述，被告系因認為房屋土地使用權期限問題而不繼續履行，但土地使用權期限亦系房屋購買中的一個重要事項，原告對此亦應盡謹慎審查和如實告知義務，而本案無證據證明原告已事先履行該義務。故本案被告最終未與案外人常運公司簽訂買賣合同，致傭金支付條件未成就，并非被告單方面過錯，惡意阻止支付條件成就造成，原告該方面的主張，本院不予采納。綜上，原告要求被告支付傭金38，000元的請求，本院難以支持。但考慮到原告在涉案房屋的買賣過程中，提供了一定的居間服務，付出了一定的勞務，本院酌定由被告支付原告勞務費用3，800元。據此，根據《中華人民共和國合同法》第四百二十四條、第四百二十五條、第四百二十七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：
一、駁回原告上海某房地產公司要求被告肖某支付傭金人民幣38，000元的訴訟請求；
二、被告肖某于本判決生效之日起十日內支付原告上海某房地產公司勞務費用人民幣3，800元。
負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣1，200元，由原告上海某房地產公司負擔1，080元，被告肖某負擔120元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判長 顧江平審判員 唐華萍人民陪審員 楊德新
二〇一五年十一月二十六日
書記員 孫燕
