一、問題的提出：小產權房問題大量存在而且波及面廣
所謂的小產權房是一些村集體組織或者開發商出售其在集體土地上建設的房子。目前的小產權房，一種是在村集體所有的集體建設用地和宅基地上建成的房子;另一種是占用耕地違法建設的。我們在這里討論的主要是在集體建設用地和宅基地上建設的那些小產權房。從價格上看，小產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。
小產權的房屋由于沒有完善的銷售手續，因此數量很難統計，但一些機構、專家的抽樣調查卻顯示，小產權房屋的數量驚人：有人估計北京大概占了20%左右而且已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米，在西安估計已經占到25%～30%，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的可能高達40%～50%。而根據濟南市有關部門的統計，該市小產權項目總面積仍有1000多萬平方米。
小產權房不僅大量、廣泛地存在，同時還牽涉各個方面的利益。
首先，建設小產權房的村鎮集體和村民都可以通過小產權房的建設在房地產市場的發展和城市化進程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進入市場流轉起來，創造了更大的收益。
其次，城市居民可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題。
小產權房的出現與我國現行的土地管理體制、房地產市場一般的交易秩序相矛盾。因此，國務院曾經多次以會議和通知的形式要求城市居民不要購買小產權房，特別是2008年1月8日國務院辦公廳又下發了《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》。國土資源部也多次發出“風險提示”。可見中央政府相當重視小產權房問題。
對于地方政府來說，小產權房在其建設與交易過程中沒有經過國家征收等程序，因此各級政府很難針對小產權房的開發過程征收相應的稅費或獲得土地出讓金。因此，有些嚴重依賴“土地財政”的地方政府對小產權房的開發加以不同程度的限制。例如北京、濟南等城市都拆毀了部分小產權房建設項目。
但是，到目前為止，中央政府和地方政府出臺的各項針對小產權房的政策都沒有取得預期的效果，市場上仍有許多小產權項目正在進行建設和交易。由于小產權房問題涉及利益面很廣，廣泛存在，而且是關乎國計民生的一個重大問題，因此值得我們進行深入的研究，提出相應的對策建議。
二、催生小產權房的主要原因
(一)城市房地產價格居高不下。
小產權房最吸引人的地方就在于其價格優勢，這從另一個角度也說明了現在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產權房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產市場價格經歷了一次全國性的上漲。根據國家統計局發布的數據，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市，分別達到10.4%、10.0%。截至2007年6月，北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月份上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，但據預測，2007年北京市房地產均價仍上漲了11.74%。由于我國經濟社會發展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
(二)土地制度安排留下了農村集體建設用地流轉的空間。
《中華人民共和國憲法》第8條中明文規定：“參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規定的范圍內經營自留地、自留山”。其第10條中也明確規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”其第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
根據以上法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。
國土資源部的一位副總督察曾特別指出：“建設使用農村集體土地，法律規定只有四種情況：一是農民的宅基地;二是農村公共設施的用地;三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業;四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。除此以外，都是現行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在這四種情況下建小產權房，就不涉及所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產權房建設用地的手續，就不應該存在什么大的原則問題。
正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間，才導致了各地小產權房建設的泛濫。
(三)農地制度安排中的不合理因素導致了農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。
農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”;城市建設用地使用主體有使用權證，可以抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規定，一旦轉變用途還需要經過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。根據國研中心課題組的調查，在目前“合法的”房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配，只有20%～30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占5%～10%;地方政府拿走土地增值的20%～30%;開發商則拿走土地增值收益的大頭，占40%～50%。
而小產權房則是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用);此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商;而建筑商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用(如學校)、應繳納的稅款、營銷費用等房地產商的成本費用也都大大節省。因而其開發成本，相比真正的商品房成本能低過1/3。這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。
