小產權房問題研究(五)
(1)房屋所有人出售給政府。在出售給政府時，免繳相關稅費、土地出讓金等。價格可以按轉讓時當地市場價格一定比例核定。政府購買后，可以出售給符合購買經濟適用房條件的人員，或者用于廉租房出租。
(2)出售給限定的受讓人。即直接出售給符合購買經濟適用房或者限價房條件的購房人員。在此情況下，由政府核定購買價格，如，可以按經濟適用房價格或限價房價格出售，并根據情況相應地降低補繳或者免繳土地出讓金及相關稅費。是免還是減，應根據具體購房者的具體情況確定。當然，出售給政府與出售給限定人員之間的政策應當協調一致。
(3)出售給其他一般購房者。即購房者直接進入二手商品房市場，受讓人為普通購房者，但在出讓并辦理過戶手續時，必須補繳土地出讓金和相關稅費。此時補繳相關費金對于賣方來說并無付出多少，影響的僅僅是其利潤而已。因為，從購房到其出售，整個房價可能已有較大的增值，這樣出售房屋的原購房人，補繳相關土地出讓金等并未增加其經濟負擔。補繳土地出讓金及相關稅費應根據轉讓時的市場及相關規定進行核定。
3、核發普通房屋產權證書。購房人在初次辦理房屋所有權證時可以直接補繳土地出讓金及相關稅費，并取得普通房產證和土地使用權證書。取得該房產證的房屋所有權人相同于普通商品房的購房者，所有權人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受讓人不受任何限制。
對于上述三種方式，購房者在辦理產權證書時可以自愿選擇。
五、對村集體和房地產開發單位的處罰
對于村委會或者村集體來說，不宜給與沒收所得、罰款等經濟處罰。理由是：(1)如果對村委會或者村集體給與經濟處罰，包括沒收售房所得、罰款等，事實上是對農民給與處罰，農民是經濟處罰的最終承擔者，如此這樣不符合維護農民利益原則。(2)更重要的是，他們已經失去了土地，如果再對他們進行經濟處罰，農民將最終一無所獲，失去了生存或生活保障，這樣不但給社會和國家帶來很大的社會負擔，而且將引發和激化社會矛盾。(3)某些村集體對開發建設小產權房，對本集體成員采用股份制。村委會售房后，所得的款項可能已根據股份向本集體的成員分發該售房利潤。如果沒收售房款，無疑要求分得利潤的成員退還所得利益，這樣做實踐中很難行得通。(4)社會公眾本來對于建設用地必須先征為國有，再由國家出售給開發商，國家壟斷土地市場，從中牟取暴利這一規定普遍強烈反對，認為該法已屬于惡法，眾怒難平。如果再對他們進行經濟處罰，就更講不通。因此，筆者認為對村委會或者說村集體不宜進行經濟處罰。當然，對于直接責任人或有其他嚴重違法行為，可依據相關法律給與懲處。
如果必須補繳土地出讓金、沒收售房所得或者罰款，筆者認為，該款項不應上繳國庫，而是應當建立專項基金，由當地社會保障部門管理和使用，用于當地農民的醫療、養老等社會保障，做到取之民用之于民，以避免或減少社會矛盾和負擔，帶來不必要的社會問題。當然對于嚴重違犯土地法等相關法規，毀壞耕地或者有其他違法行為的直接責任人可依法給與相應處罰。
對于房地產開發公司應有所不同，他們不是土地的所有者，擅自在集體土地上開發建設商品房，牟取利益，應當給予處罰，如沒收所得、罰款等處罰。以維護法律的嚴肅性，以杜絕再次非法開發建設。但對于沒收所得的款項同樣不應當上繳國庫，而應當歸入上述所談的專項基金。
處理小產權房涉及千家萬戶，關系各方切身利益。因此，必須綜合全面考慮，兼顧各方利益。處理現有小產權房僅僅是開端，關鍵的問題是如何改變這種局面。短期內是加強對房地產開發非法用地進行積極有效的監管，避免新的小產權房的出現。但從長遠分析，出現小產權房的根本原因是現行土地制度。因此取消目前所實行的國家先征地后賣地，壟斷土地市場的規定，允許集體所有的土地直接進入市場，實現集體對土地的真正所有，而不是現在的一方面規定集體享有土地所有權，但卻無處分權的假所有權，這是消滅小產權房的根本所在。可喜的是，現在某些地方已經進行了集體所有的土地直接進入市場的試點工作，相信不久的將來會全面實現。另外，有效降低房價，特別加大經濟適用房、限價房、廉租房供應量，使更多的低收入者“居者有其屋”，對于解決小產權房具有積極作用。
