小產(chǎn)權(quán)房問題研究(四)
總之，無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)盡可能做到公平、公正，照顧各方利益。
四、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房處理
小產(chǎn)權(quán)房是目前房地產(chǎn)市場上的一個(gè)怪胎，政府應(yīng)本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房。筆者建議，應(yīng)根據(jù)不同情況分別作如下處理：
(一)謹(jǐn)慎拆除部分小產(chǎn)權(quán)房
對于非法占用基本農(nóng)田保護(hù)耕地等情形，開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，后果嚴(yán)重的，可以強(qiáng)制拆除，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，以儆效尤。作者認(rèn)為，下列樓房可以考慮予以強(qiáng)制拆除： (1)非法占用大量基本農(nóng)田保護(hù)耕地，開發(fā)建設(shè)別墅，后果極其嚴(yán)重;
(2)危害國防安全;
(3)違反防洪、防汛等法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，危害社會公共利益的。如，在河道內(nèi)開發(fā)建設(shè)樓房、別墅等;
(4)違反文物、名勝古跡保護(hù)的法律、行政法規(guī)，非法開發(fā)建設(shè)樓房、別墅等。
但拆除的處理方式必須慎之又慎，特別是對于所建樓房已基本出售給購房者，如必須拆除，必須事先做好拆除后的各方工作，不能僅僅一拆了之，以避免因拆除而引發(fā)更多的糾紛和社會不安定因素。
(二)補(bǔ)辦手續(xù)，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證
對于絕大多數(shù)已建成的小產(chǎn)權(quán)房，特別是已經(jīng)出售給購房者，可以由法定的政府機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使小產(chǎn)權(quán)房合法化。但為區(qū)別于合法開發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證，可根據(jù)不同情況，分別處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證。
核發(fā)產(chǎn)權(quán)證依法應(yīng)補(bǔ)繳相關(guān)稅金以及土地出讓金。但如何補(bǔ)繳?這是解決小產(chǎn)權(quán)房最為關(guān)鍵、也是最困難的問題。筆者認(rèn)為，我們應(yīng)分清稅金和土地出讓金。對于開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅金，如，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等等，負(fù)有納稅義務(wù)的納稅人，必須依法足額繳納，違法嚴(yán)重者依法給與懲處。
對于土地出讓金等費(fèi)用，筆者認(rèn)為，(1)原則上不由村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳該部分費(fèi)金不妥當(dāng)。理由是，首先，如果要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳，操作難度很大。小產(chǎn)權(quán)房一般并非由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)資出資建設(shè)，往往是與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，按比例分成。如果強(qiáng)制村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府繳納土地出讓金及相關(guān)費(fèi)金，顯然是一筆不小的資金。因此，村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲得的利益可能全部上繳國家，他們對此必將極大的抵觸，不便于執(zhí)行;其次，要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳土地出讓金，村集體和農(nóng)民的利益沒有得到較好的保護(hù)，甚至受到了損害。一旦強(qiáng)制補(bǔ)繳土地出讓金，導(dǎo)致村民錢地兩空，勢必失去生存能力;最后，集體在自己所有的土地上開發(fā)建設(shè)樓房出售，還要向國家繳納土地出讓金，有悖于法理和情理。而且，某些樓房是由當(dāng)?shù)卮寮w成員與集體之外的購房者混合購買居住。基于上述理由，土地出讓金不宜由村或鄉(xiāng)集體繳納。(2)如果要求開放商繳納，似乎也不現(xiàn)實(shí)。如此這樣，將引發(fā)開發(fā)商與村委會或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府之間不必要的糾紛。另外，個(gè)別開發(fā)商在將樓盤出售完畢后，或許已經(jīng)解散，“人去樓空”，或者資金、財(cái)產(chǎn)全無，給執(zhí)法工作帶來很大的難度。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，主要是要求其補(bǔ)繳各項(xiàng)稅金，依法給與相應(yīng)的處罰，追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
筆者認(rèn)為，最好的處理方式可以分以下兩種情況處理：
1、核發(fā)經(jīng)濟(jì)使用房產(chǎn)權(quán)證書或限價(jià)房產(chǎn)權(quán)證書
經(jīng)過核實(shí)，符合經(jīng)濟(jì)適用房購房條件的購房者，發(fā)證機(jī)關(guān)直接核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋所有權(quán)證書。符合限價(jià)房購房條件者，核發(fā)限價(jià)房所有權(quán)證書。對于該兩種情況，購房條件、購房者未來轉(zhuǎn)讓時(shí)的轉(zhuǎn)讓條件等可適用經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的相關(guān)規(guī)定。
2、核發(fā)特別房屋所有權(quán)證
對于不符合經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的購房者，或不愿意補(bǔ)繳土地出讓金的，核發(fā)特別房屋所有權(quán)證。持有該類房產(chǎn)證的購房者可以自己居住和繼承。但是，房屋所有人未來再出售時(shí)，因受讓人不同而區(qū)別對待。
