小產權房問題研究(三)
對于大多數購房只為自住的中低收入者而言，在低價與無合法產權兩者之間，他們寧愿選擇小產權房，以實現“居者有其屋”的夢想。根據一家網站關于“你會購買小產權房嗎”的調查中，在2.5萬多參與網友中，有近75%的人表示“如果價格合適，也可以接受”。[2]在購房者的觀念中，合適的住房顯然比完整的產權更重要。并且，從披露的事實來看，小產權房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以雙方認可的潛規則貫穿其間。
正是由于房價居高，遠遠超過了絕大數普通百姓購買能力，而購房者強烈的住房愿望不得不更多地將目光轉向房價便宜的郊區。旺盛需求又進一步刺激了小產權房的大面積地開發建設，村集體或鄉鎮瞅準了商機，以社會主義新農村建設的名義在集體的土地上開發建設商品房并對外銷售。
(二)建設者的利益驅使
開發大產權樓房，開發商能夠獲得暴利。據材料顯示，房地產開發商的利潤率高達30%，甚至達到50%。該利潤率遠遠高于其他行業，因此一夜之間催生了眾多億萬富豪。正是由于房地產行業的暴利和購房者的旺盛需求，吸引了眾多投資者投資于房地產行業，其中包括村委會以及鄉鎮。村委會或鄉鎮獨自或與開發商開發建設的樓房價格雖然遠遠低于“大產權”樓房，但由于小產權樓盤不存在土地出讓金、各項稅費等成本，因此即使以合法商品房價格的30%出售仍有較高利潤可得，其利潤率并不比開發“大產權”的開發商低或者低多少。
總之，小產權房無論對于開發建設者還是購房者，都是有利的。但開發建設小產權房逃避了土地出讓金，尤其是各項稅費，國家因此而遭受很大的經濟損失，且破壞了國家土地政策和法律、法規。
(三)現行土地制度是根本原因
根據《土地管理法》的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。除本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房除外，開發建設商品房，同樣須依法申請使用國有土地。因此，在農村集體所有的土地上興建商品房出售，必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發單位，開發建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費后，才能開發建設商品房，向他人出售。正是這種所謂合法但卻不合理的邏輯，才出現了今天所謂的小產權房問題。現行的土地雙軌制度才是小產權房出現的根本原因所在。
依據《憲法》、《土地管理法》的規定，農村集體土地屬于集體所有。而所有權包括占有、使用、收益和處分四項權能。但農村集體組織缺恰恰不享有處分權，要開發建設商品房，必須先由國家或者說政府征用，然后由國家再賣給開發商，由開發商建設商品房。政府一方面是農地征用的唯一合法主體;另一方面，政府又是向房地產商提供開發土地的唯一供給者。政府從兩頭壟斷土地市場，進而進行居間經營。在此情形下，集體土地的所有者為了追求較大的利潤，違背法律規定，自行在自己所有的土地上建設商品房向他人出售。因此導致了所開發建設的商品房成為非法，購房者無法取得政府頒發的房屋產權證書。
從中國現行法律對集體土地所有權制度的規定可以看出，集體土地所有權和使用權并不具備完整的權益。無論是村集體還是農民個人，從法律上都只有利用這些土地從事農業的權利，要從事非農產業則必須先出讓給國家，轉變為國有土地。這種制度框架，把集體土地和國有土地劃分為兩個權益不平等的陣營。而隨著市場經濟的發展，土地作為一種資產的商品價值逐步得到顯化。集體土地被征用的供給價格和土地的市場價格差距巨大，同時具有一定的被動性。這種價值的顯化過程給殘缺的集體土地使用制度帶來了潛在的獲利機會，集體土地所有者受利益機制的驅動產生了以超法律的形式主動進入土地供給市場的動機。[3]基于此，現行的法律制度或用地體制才是小產權房產生的根本所在。
