日照小產(chǎn)權(quán)房
最近，隨著舊村改造的出現(xiàn),大量小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛也不斷浮現(xiàn),在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償?shù)臍w屬問題也出現(xiàn),各方互不相讓,問題不斷激化,最后只有以有以法院判決告終.其實小產(chǎn)權(quán)房買賣一直是國家禁止的交易行為,可這種交易行為一直屢禁不止.那么什么是小產(chǎn)權(quán)房?是什么讓小產(chǎn)權(quán)房存在如此大的吸引力呢?
一、什么是小產(chǎn)權(quán)房及小產(chǎn)權(quán)房交易存在的原因
在了解小產(chǎn)權(quán)房之前我們首先要了解一些與之相關(guān)的內(nèi)容。首先 什么是集體土地 ，集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。其次，有哪些用地屬于集體土地 ，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、 自留山，屬于農(nóng)民集體有.而小產(chǎn)權(quán)房屋就是修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房。
那么又是什么使小產(chǎn)權(quán)房存在吸引力?首先,小產(chǎn)權(quán)房價格一般比商品房要低,這是買房冒風(fēng)險購買的主要原因,一般說來同樣面積小產(chǎn)權(quán)房與商品房在價格上相差很大;其次,還有一些城鎮(zhèn)居民喜歡城市周邊的環(huán)境,一般市郊的空氣比較好,而且沒有市內(nèi)噪音那么大,對于有車一族還有退休的人員有很大吸引力;再次,有些人心存僥幸心理,覺得自己不會遇到象拆遷等問題等等.還有一部分人買小產(chǎn)權(quán)房的一大部分原因是根本不知道這事國家禁止的交易行為,以為一紙協(xié)議可以保證這種交易;也有一部分說只是想擁有居住權(quán)并不想房產(chǎn)證的問題,一旦麻煩找來,問題多的沒法解決. 而對于出賣一方的農(nóng)民來說,小產(chǎn)權(quán)房給農(nóng)民帶來一部分穩(wěn)定的收入,體現(xiàn)出農(nóng)民對土地享有的權(quán)利,也為農(nóng)村人口從農(nóng)業(yè)勞作轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)提供了就業(yè)崗位。再有,在農(nóng)村地區(qū)建設(shè)大量的居民小區(qū),使農(nóng)村的生活條件,基礎(chǔ)設(shè)施都有了極大的改善和發(fā)展。
二、小產(chǎn)權(quán)房交易潛在的問題
那么下面就針對小產(chǎn)權(quán)房交易存在的潛在的問題進(jìn)行探討,以求教于同仁
目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)私下、變相的轉(zhuǎn)讓大量存在，不僅嚴(yán)重?fù)p害了國家、集體利益，導(dǎo)致了土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，交易的不安全，給農(nóng)村的穩(wěn)定帶來了隱患，也給購房的消費者帶來了各種潛在的風(fēng)險。
(一)國家關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房方方面的法律規(guī)定:
1、建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定："房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。"也就是說只有擁有個人房產(chǎn)證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權(quán)。
2、《擔(dān)保法》明確規(guī)定："抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。"
3、《土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準(zhǔn)"。
4、根據(jù)《土地管理法實施條例》第26條規(guī)定："土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。"
5、我國土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
6、《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定："農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效。(二)根據(jù)以上規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房人容易產(chǎn)生一下問題
第一、小產(chǎn)權(quán)房無土地使用權(quán)證與房產(chǎn)證，而按照法律規(guī)定，集體成員對集體土地只有使用的權(quán)利,集體性質(zhì)的土地使用權(quán)是不能在土地性質(zhì)未變更性質(zhì)之前進(jìn)行買賣的，而該土地上建造的房屋與土地是一體的也就無法進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)讓，因此也就無法取得房屋所有權(quán)證。
農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來證明自己對房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證也只是證明成員對建在集體土地上的房屋擁有使用權(quán)，與商品房的房產(chǎn)證不是一個概念,是個模糊概念，甚至缺乏法律依據(jù)。
第二、不能用于抵押和貸款 ，貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無房產(chǎn)證也不進(jìn)行登記,也物登記主管機(jī)關(guān),協(xié)議抵押也以無效告終.
第三、易產(chǎn)生糾紛，房屋沒有保證，小產(chǎn)權(quán)房有相當(dāng)一部分是村里自己開發(fā)的，也就是說時任書記就是開發(fā)商頭頭，如果幾年之后，一換屆，很可能就會出現(xiàn)糾紛。再者說，村里開發(fā)的房子，一般都是以改善村名居住狀況名義開發(fā)的，沒有任何法律保障，沒有房產(chǎn)證也沒有土地證，出售鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的住宅，并不具備正規(guī)的房屋買賣合同，而只是簽一份租賃合同，合同上的房屋性質(zhì)也與實際有很大不同。而僅有的購房合同也可能會因為大隊書記的換屆而變得沒有什么效力。
另外，這就容易出現(xiàn)這樣一個問題，村民將房子賣出后，就意味著再也沒有宅基地，而面臨房屋拆遷增值、繼承等各種因素村民開始對自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產(chǎn)權(quán)的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權(quán)利也有可能重新要回自己的房子，那么購房者就只能處于被動無助的尷尬境地。
第四、房子質(zhì)量無保證 ，房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而小產(chǎn)權(quán)房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質(zhì)，在質(zhì)量、信譽方面都沒有保障。
開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定后，權(quán)屬管理部門需要通知土地管理部門最后核定地價，還要審核該項目是否按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途實用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款最終繳納的情況，以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證。而集體產(chǎn)權(quán)的房子相對商品房來說房子質(zhì)量檢測程序相對缺乏，購買房子后所持有僅為一紙與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府簽發(fā)的合同，在質(zhì)量上的隱患相對一般商品房來說較大。
