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    小產(chǎn)權(quán)房是高房?jī)r(jià)的并發(fā)癥?
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,031 ℃

    為什么說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房是高房?jī)r(jià)的并發(fā)癥?2005年,小黃的父母在北京郊區(qū)購(gòu)買了一套有兩個(gè)教室大的房子,為的就是能在周末的時(shí)候呼吸呼吸新鮮空氣。“我們是從開發(fā)商那里買的,花了4萬(wàn)。”小黃承認(rèn),當(dāng)時(shí)也知道拿不到這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán),但4萬(wàn)元也算不上大損失。

      讓小黃驚訝的并不是小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià),而是眾多的購(gòu)買者。“我以為我們家是少數(shù)買小產(chǎn)權(quán)房的家庭,誰(shuí)知道有很多北京市城區(qū)的人早就捷足先登了。”據(jù)小黃介紹,這些城區(qū)的購(gòu)房者一種是直接向開發(fā)商買,另一種則是先跟當(dāng)?shù)卣炓粋€(gè)租賃的合同,然后再跟賣房者簽一個(gè)買賣合同,“對(duì)外都說(shuō)是租,實(shí)際上就是買,只不過(guò)很便宜。倒不覺(jué)得有多大的風(fēng)險(xiǎn),除非有一天政府強(qiáng)行拆遷。”

      像小黃這樣購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的,在全國(guó)各地都大有人在。

      北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者,目前北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米,而北京市經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房未來(lái)三年的目標(biāo)才是兩個(gè)1000萬(wàn)平方米。

      北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從上世紀(jì)90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)主要是一些明星、藝術(shù)家等為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅,或者直接購(gòu)買農(nóng)家院。“當(dāng)時(shí)購(gòu)買的人比較少,而且不是作為第一居所使用,所以并沒(méi)有引起相關(guān)部門注意。”

      然而,從2003年開始,小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)開始發(fā)生了變化,“很多人開始購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,作為第一居所使用。”胡景暉說(shuō),2003年之后,小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)也開始變?yōu)楫?dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、鄉(xiāng)政府的大規(guī)模開發(fā)行為,它們顯然是利益的最大獲得者。

      “巨大的利益誘惑下,村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以行政的名義開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,或者支持開發(fā)。”北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說(shuō)。

      按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,農(nóng)村土地一般歸村集體所有,如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并出售,必須先經(jīng)國(guó)家征收,轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,再出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi),最后建房后出售給購(gòu)房人。小產(chǎn)權(quán)房卻是在沒(méi)有將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的情況下進(jìn)行的商品房開發(fā)建設(shè)。

      畢文強(qiáng)認(rèn)為,鄉(xiāng)鎮(zhèn)把農(nóng)民的土地拿去開發(fā),暫時(shí)給農(nóng)民一些甜頭,但時(shí)間長(zhǎng)了,農(nóng)民拿到的那點(diǎn)錢花完了,土地也沒(méi)有了,該怎么辦?風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)越來(lái)越大。

      在胡景暉看來(lái),小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)就是高房?jī)r(jià)的并發(fā)癥。這幾年國(guó)家出臺(tái)了很多對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施,非但沒(méi)有穩(wěn)定房?jī)r(jià),反而刺激了房?jī)r(jià)不斷攀升,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)恰恰滿足了大量中低收入者的需要。“從這個(gè)意義上說(shuō),如果不解決房?jī)r(jià)瘋漲的根本問(wèn)題,即使堵住了小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)口子,將來(lái)肯定還會(huì)有別的東西出現(xiàn)。”

      相關(guān)政府部門為什么不能理直氣壯

      如果從上世紀(jì)90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,但這十幾年中,明明是非法開發(fā)建設(shè),卻為什么沒(méi)有相關(guān)部門進(jìn)行制止?

      “應(yīng)該說(shuō),國(guó)土資源部門要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理負(fù)主要責(zé)任。”專家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。

      7月2日,華遠(yuǎn)集團(tuán)老總?cè)沃緩?qiáng)在其博客發(fā)文稱,建設(shè)部用新聞發(fā)布方式提出的“風(fēng)險(xiǎn)提示”充分表現(xiàn)出法律的混亂與蒼白,顯示出建設(shè)部無(wú)權(quán)管理的無(wú)奈。

      按照《房地產(chǎn)管理法》,建設(shè)部有權(quán)對(duì)商品房市場(chǎng)做出各種銷售管理規(guī)定,也有權(quán)進(jìn)行查處,但是對(duì)非城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的房屋管理,建設(shè)部卻顯得有些力不從心,因?yàn)榉芍毁x予了建設(shè)部管理城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的權(quán)力。

      近日記者致電某市建委負(fù)責(zé)人,該負(fù)責(zé)人也表示,小產(chǎn)權(quán)房跟建設(shè)部門無(wú)關(guān)。

      “小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上,表面上看很多部門都在管,實(shí)際上卻是誰(shuí)都沒(méi)有真正管。”胡景暉說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房的管理至少涉及國(guó)土資源部門、建設(shè)部門,甚至還有農(nóng)業(yè)部門和國(guó)家相關(guān)立法、執(zhí)法部門。

      “為什么沒(méi)有相關(guān)部門去管?還是因?yàn)槔妗?rdquo;畢文強(qiáng)認(rèn)為,盡管小產(chǎn)權(quán)房使用的是農(nóng)村集體所有土地,但要開發(fā)建設(shè)也需要通過(guò)施工許可等環(huán)節(jié),需要政府相關(guān)部門的審批。在“拿地”的環(huán)節(jié),國(guó)土資源部門的干預(yù)是其職責(zé)范圍之內(nèi)的事;銷售時(shí),建設(shè)部門等同樣可以對(duì)這種非法建筑物進(jìn)行執(zhí)法。

      任志強(qiáng)也認(rèn)為,建設(shè)部完全可以理直氣壯地去管理,而不是僅僅作出“風(fēng)險(xiǎn)提示”。因?yàn)榻ㄔO(shè)部無(wú)權(quán)管理非城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的建設(shè)行為,但有權(quán)管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場(chǎng)銷售行為。不管這些“小產(chǎn)權(quán)”的建設(shè)是否合法,但其對(duì)社會(huì)銷售的行為是違法的。

      但事實(shí)是,小產(chǎn)權(quán)房非法生存十余年,沒(méi)有相關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行管理。

      任志強(qiáng)在博客中批評(píng),在一個(gè)法治國(guó)家中,國(guó)務(wù)院所屬部門用新聞發(fā)布會(huì)的方式提出了“風(fēng)險(xiǎn)提示”之后,居然沒(méi)有另一個(gè)應(yīng)有權(quán)力管轄的部門來(lái)管制這種小產(chǎn)權(quán)買賣的違法交易行為。

      “尷尬的是,開發(fā)商會(huì)覺(jué)得,雖然我違法了,但政府最終還是不得不承認(rèn)我的合法性。畢竟,如果嚴(yán)格追究,損失最大的肯定是購(gòu)房者。”畢文強(qiáng)說(shuō),當(dāng)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人越來(lái)越多的時(shí)候,政府可能會(huì)考慮社會(huì)穩(wěn)定的需要將其合法化,畢竟不能把那么多人從小產(chǎn)權(quán)房中趕出去。這樣一來(lái),開發(fā)商的責(zé)任就被抹得干干凈凈。

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