一、什么是一房二賣(mài)
一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。
一房二賣(mài)的情形：1、兩個(gè)買(mǎi)受人中，有一個(gè)買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個(gè)買(mǎi)受人都沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證。
二、一房二賣(mài)所涉及合同的效力
1、先、后買(mǎi)受人中有一個(gè)買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買(mǎi)賣(mài)合同為有效或?yàn)榭沙蜂N(xiāo)。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自后買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買(mǎi)受人在無(wú)法取得房屋時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)合同。
2、先、后買(mǎi)受人中有一個(gè)買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無(wú)效合同。
3、先、后買(mǎi)受人都沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無(wú)效情形，所有的買(mǎi)賣(mài)合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N(xiāo)。
4、在房屋拆遷補(bǔ)償安置中，如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，而后又將該安置房屋另行出賣(mài)給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，其他買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果被拆遷人主張解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，則其他買(mǎi)賣(mài)合同可認(rèn)為有效。
5、如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通，進(jìn)行一房二賣(mài)的，則相應(yīng)的合同無(wú)效。
三、一房二賣(mài)的情況應(yīng)該怎么處理?
關(guān)于“一房二賣(mài)”，應(yīng)視情況而分別處理：
1、在房屋尚未交付的情況下，已經(jīng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可知房屋的過(guò)戶(hù)登記屬于物權(quán)的變更，所以辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的買(mǎi)受人就擁有了該房屋的所有權(quán)，成為房屋產(chǎn)權(quán)人。
2、兩個(gè)購(gòu)房人均未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購(gòu)房人所有。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
3、如果賣(mài)房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)。因?yàn)橐罁?jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。由此可見(jiàn)先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣(mài)房人的意愿，這種履行是合法履行，我們應(yīng)當(dāng)遵守合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。
4、兩份合同均未辦理過(guò)戶(hù)登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價(jià)款的購(gòu)房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。因?yàn)轭A(yù)先支付房屋對(duì)價(jià)就意味著履行了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因此履行了合同義務(wù)的購(gòu)房人，應(yīng)該擁有爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)。這樣既可以維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合同的善意履行，同時(shí)也能維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
5、一份合同在先已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，一份合同在后交付了標(biāo)的物房屋。那么已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的購(gòu)房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。依據(jù)物權(quán)公示性及對(duì)抗性原理，對(duì)于已登記的房屋所有權(quán)應(yīng)被認(rèn)定為合同已經(jīng)得到實(shí)際履行，不管房屋是否交付，將都無(wú)法對(duì)抗已經(jīng)辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。
6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產(chǎn)已實(shí)際交付使用，但未辦理商品房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，另一份合同在后，未實(shí)際交付房屋，但辦理了商品房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。依然應(yīng)該確認(rèn)已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，具有對(duì)抗相對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)，以及對(duì)抗第三人的支配權(quán)的性質(zhì)，即未辦理登記的前買(mǎi)受人無(wú)法依據(jù)所謂的“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”主張后買(mǎi)受人返還房屋并承擔(dān)“侵權(quán)”責(zé)任，只能依據(jù)其享有的債權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
7、如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買(mǎi)受人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用的民事行為基本原則，兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，而合同未得到履行的一方購(gòu)房人可以從賣(mài)房人處得到違約賠償來(lái)補(bǔ)救合同未實(shí)際履行所產(chǎn)生的后果。
四、一房二賣(mài)后買(mǎi)受人怎么辦?
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商惡意一房二賣(mài)的情況下，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了懲罰性賠 償請(qǐng)求權(quán)。“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還 已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。
而在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效 或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。
五、如何防范一房二賣(mài)?
為了保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款明確規(guī)定可以對(duì)預(yù)售的房屋進(jìn)行預(yù)告登記。在預(yù)告登記后，預(yù)售房屋發(fā)生抵押、另行出售給第三人、強(qiáng)制執(zhí)行等情況時(shí)，這些行為都不能生效。
需要注意的是，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅(比如解除買(mǎi)賣(mài)合同)或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。這意味著，如果購(gòu)房人沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，取得正式的房屋產(chǎn)權(quán)證，那么三個(gè)月后預(yù)告登記就會(huì)失去效力。一旦預(yù)告登記失效，賣(mài)房人進(jìn)行“一房二賣(mài)”，購(gòu)房人的利益必將受損。
