上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月05日
免費咨詢熱線
133-700-11000
關于一房兩賣案件的處理
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:916 ℃

關于一房兩賣案件的處理 來源:中國法院網 作者:佚名 時間:2010-09-14

  最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房司法解釋》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十條對于商品房重復銷售問題均有規定。有人認為這是對于一房二賣問題的一般性規定。筆者不以為然。對于相關問題應如何理解與適用,在此試做探析。

  需要指出的是,“一房二賣”與商品房的重復銷售,并非同一概念,而是一般與特殊的包含關系。由于該司法解釋第一條開宗明義地指出:“本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。”因此商品房重復銷售的主體是特定的,出售方僅限于房地產開發企業。而現實生活中一房二賣的賣方,既可能是房地產開發企業,也可能是其他法人或者個人。基于特別規定優先的原則,商品房重復銷售案件應適用本司法解釋,而普通的一房二賣案件,則應適用《合同法》和《民法通則》的規定。

  一、普通一房二賣案件的處理

  普通一房二賣是指賣方以同一房屋為標的,在與一方當事人簽定買賣合同但尚未辦理過戶登記時,又與第三方簽定買賣合同,從而導致新買方和舊買方均希望獲得同一房屋的利益沖突。誰能最終獲得該房屋的問題,取決于先后兩個合同的效力及履行。不少人認為,由于兩個合同存在著目的上的沖突,因此至少有一個合同是無效的。這種看法其實是不科學的。在筆者看來,兩個合同完全可能同時有效。至于目的上的沖突問題,可以通過違約責任制度去解決。

  (一)就第一個買賣合同而言,無論是從法律還是從理論的角度來看,其效力都不應由于沒有辦理過戶登記而受到任何影響。

  1、法律或行政法規并未將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記。

  我國《合同法》第四十四條第二款的規定:“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條進一步明確規定:“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”可見,司法解釋嚴格將法定登記分為生效性登記和物權變更登記。僅僅對于法律和行政法規規定的生效性登記而言,未登記才會影響合同的效力。而房屋買賣過戶登記顯然不屬于此。雖然我國《城市房地產管理法》第三十五條規定:“房地產轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”但并未規定登記與合同效力之間的關系。雖然建設部1994年8月13日發布的《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》規定:“凡房地產轉讓或變更的,必須按房地產法第六十條第三款規定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續和申請變更登記,然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,不按上述規定程序辦理的,其房地產轉讓或變更一律無效。”但是,依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關規定,行政法規只能由國務院制定,建設部的規定僅僅是規章,而規章對于房屋買賣合同的效力,是無法構成影響的??梢?,我國并沒有什么法律或行政法規將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記,因此即使當事人沒有辦理過戶登記,也不會導致其房屋買賣合同無效。關于一房兩賣案件的處理(2) 來源:中國法院網 作者:佚名 時間:2010-09-14

  2、房屋過戶登記屬于物權行為而非債權行為,因此不應影響合同的效力。

  物權行為與債權行為具有不同的性質,并將引起不同的法律后果。債權行為是指直接引起債權債務關系成立、變更或消滅的民事行為,而物權行為則是指直接引起物權取得、變更或消滅的民事行為。當事人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關系的發生,因此是典型的債權行為。但是,即使訂立的是以轉移所有權為目的的買賣合同,訂立合同行為本身由于不能直接導致所有權的轉移,因此不屬于物權行為。動產的交付和不動產的過戶登記行為,才是直接引起物權轉移的法律事實,從而才是物權行為。也就是說,對于房屋買賣而言,邏輯上存在著相互銜接卻又不同的兩個階段:第一階段是債權行為也就是訂約行為,其后果是引起合同的成立即債權債務關系的產生。第二階段是物權行為也就是房屋的交付與過戶登記行為,其后果是引起房屋所有權的轉移。這兩個環節的行為卻一不可。債權行為是物權行為的前提和基礎,物權行為是債權行為的要求和后果。需要說明的是,房屋的交付與過戶登記具有雙重性質,其一,從債的角度而言,它是合同的履行行為,其二,從物權的角度而言,它是物權變動行為。區分債權行為與物權行為的意義在于:由于債權系相對權,不能對抗合同以外的第三人,一般情況下與第三人無關,因此無須公示。而所有權屬于對世權,可以對抗合同以外的第三人,所以才有了公示與公信的要求。就房屋買賣而言,過戶登記恰恰是公示與公信的體現,因此只能是對于物權行為而非債權行為的要求。未辦理過戶登記,也就不會對合同之債的效力有任何影響,不過它將影響所有權的轉移。房屋的所有權仍然屬于賣方而尚未轉移給買方。

  (二)就第二個合同而言,其效力同樣應當予以肯定。

  有人認為第二個合同是無效的,因為它侵犯了第一個買方的合法權利。這種觀點是不能成立的。原因在于:既然第一個買賣合同沒有辦理過戶登記,因此房屋的所有權還保留在賣方的手中,賣方當然享有包括處分權在內的所有權的四項全能。與第二個買方簽定買賣合同,無非是賣方行使處分權的體現。至于第一個買方,未過戶登記意味著其尚未取得所有權,而僅僅享有對房屋的債權。而按照民法原理,債權是不能對抗第三人的,因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權的對象,只能是具有對世性的絕對權如物權、人身權等。我國《合同法》第一百二十一條之所以規定:“當事人一方因第三人的原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者按照約定解決。”而未規定由第三人直接向合同中的受害方承擔侵權責任,原因就在于債權不具有對世性從而不能成為侵權的對象。一房二賣案件中的第一個買方,由于尚未取得房屋的所有權,因此不能聲稱第二個合同侵犯了其所有權。第二個合同既然不屬于侵犯他人合法權利的合同,當然不應被認定為無效。關于一房兩賣案件的處理(3) 來源:中國法院網 作者:佚名 時間:2010-09-14

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關文章:
滬上找律師,就上滬律網~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 木材粉碎机-树枝秸秆粉碎机价格-双轴金属撕碎机生产线-金禾机械厂家 | 无心磨床- 无锡润一机床有限公司 | 四边封包装机_蒸汽眼罩机_暖宝宝/足贴/热灸贴生产设备_浙江硕源机械有限公司 | 昆山开曼流体系统科技有限公司 | 誉瑞仪器是全球知名检测仪器厂商RAE在华东地区的专业级产品销售及授权维修服务商- | 江苏保捷锻压有限公司(中国汽车零部件供应商,锻造,精加工,热处理) | 重庆惠程信息科技股份有限公司 | 卫生间隔断-东莞卫生间隔断-东莞卫生间隔断厂家-公共卫生间隔断-东莞市康丰家居建材有限公司 | 噪声治理,消声器,隔声屏障,隔声罩,噪声控制,降噪,空调降噪,水泵噪声治理,冷却塔噪声治理-北京华清恒业环保设备有限公司 | 混凝土修补-清水混凝土保护剂-仿清水混凝土-混凝土装修-混凝土色差处理-混凝土色差修复剂-德州唐荣建筑装饰工程有限公司 | 土工布厂家,山东土工布厂家_价格低-山东莱芜「中德利」 | 西安泰富西玛电机_西玛电机_西安西玛电机 | 磨料磨具网_磨料磨具行业B2B门户开创者| 无石棉纤维增强水泥板厂家_水泥纤维装饰板_河北埃尔佳建材科技有限公司 | 山东万通液压股份有限公司-自卸车专用油缸,能源采掘设备油缸,机械装备用油缸,油气弹簧,工程机械油缸,液压元件 | 宁夏密集型母线槽厂家-封闭式母线槽-电力工程安装-天地经纬电力 宁波允泰仪器有限公司-硬度计、拉力试验机、盐雾试验箱、影像测量仪、气动量仪 | 有机肥设备|有机肥生产线|有机肥料生产设备|河南通达重工科技有限公司 | 智能访客系统 - 来访登记系统_微信预约系统_人员出入管理系统_访客机_人脸识别系统门禁闸机 | 网络广播_公共广播系统_校园,学校数字ip,itc智能广播系统方案 | 南通出国劳务公司-如东海外经济技术合作有限公司-启东,海门,如皋,海安出国劳务 | 南京数控折弯机_安徽数控剪板机_数控开槽机-合肥小型液压折弯机系统批发厂家 | 智能化解决方案 智能家居 家庭影院 灯光音箱 会议室报告厅 剧场剧院 指挥中心 大数据中心_沈阳天哲科技有限公司 | 中超直播_中超直播在线直播_中超直播免费直播视频直播-24直播网 中标通国际认证(深圳)有限公司-知识产权管理体系认证-湖北知识产权贯标 | 欧氏运动木地板,体育木地板厂家,篮球木地板价格_欧氏体育木地板 欧派板材官网 | 全屋定制板材 专业供应商 | 河北安润防腐管业股份有限公司-远程供液管路_远程供液_远程供液系统 | 上海源科生物技术有限公司| 领先的木工机械生产厂家,原木加工流水线,立式带锯机,数控木工跑车-邢台亚士达机械制造有限公司 | 轮式挖掘机厂家_抓铁机_全自动混凝土搅拌车_山重机械【官网】 | 木材粉碎机,木头木材破碎机,大型木材粉碎机多少钱一台-晨红木材粉碎机厂家-巩义市晨红机械厂 | 天力普电力科技有限公司 | 学习力_免费的在线学习网站_学习、分享、成长! | 烘焙服定做_定做烘焙制服_工服定制厂家_烘焙服生产厂家-庆洋制衣 | 品润财税_广州公司注册_南沙代理记账服务_危化证出口退税外国人工作签证代办 | 科衣洛定制衣柜,书柜,厨柜,衣帽间,电视柜,酒柜,餐厅柜,门厅柜,鞋柜——科衣洛全屋定制官网 | 微EAM - EHS安全管理系统-设备管理系统-设备全生命周期管理软件-HSE安全管理软件 | 前海卡的物联智能技术(深圳)有限公司| 九江市云山油茶科技发展有限公司| 河南康振机械有限公司| 河南粮食投资集团有限公司-河南粮食投资集团有限公司 | 珀金斯动力设备扬州有限公司| 疲劳试验机|电子万能试验机|摩擦磨损试验机|冲击试验机|济南全力测试技术有限公司 |