對一房兩賣糾紛案件的審判透析 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-06-29
對一房兩賣糾紛案件的審判透析
案情梗概?
2000年4月26日，于東與京港公司簽訂了購買都會華庭巴黎閣房屋的《北京市內銷商品房預售契約》，并如約支付了大部分的房款39.35萬元。京港公司在收取了上述房款后，卻拒絕繼續履行合同，于10月27日提出了單方終止合同的要求，并以高于和其所簽訂的房屋價格將該房屋另行出售他人。于東以京港公司一房兩賣的行為侵害了他的合法權益為由提出訴訟，要求京港公司繼續履行合同或解除合同，并退回已付房款39.35萬元，雙倍返還定金共6萬元，賠償既得利益的損失17萬元。
京港公司在答辯中稱：在購買都會華庭巴黎閣房屋的事宜上，根本不存在于東所說的《北京市內銷商品房預售契約》，本公司僅在3月10日就該房屋和于東簽訂了非正式的《預約認購協議書》。由于該房屋當時尚未經北京市房屋土地管理部門進行實際面積的測量，在認購書中約定該房屋的建筑面積暫定為103.68平方米，該套房屋的總價款是52.535萬元。后經有關部門實際測量，該套房屋的建筑面積是123.65平方米，比公司內部的測算面積多了約20平方米。本公司要求于東按實際測量的面積重新計算房款，但于東多次拒絕，要求按照認購書中的總房款購買。于東的做法是對本公司合法利益的損害，所以本公司正式以書面形式向于東發送了終止認購書的通知，并已在12月30日將該房屋賣給了施海丹夫婦。至于本公司已收取的于東的部分房款，不能改變和于東尚未簽訂正式售房合同的事實，本公司可以返還此房款，并將3萬元定金退還給于東。對于東的其他訴訟請求不予同意。
法院追加了施海丹夫婦作為本案的第三人參加了訴訟。施海丹夫婦在庭審中陳述：于東的訴訟請求和我們沒有關系，但我們堅持要求履行與京港公司簽訂的關于該房屋的《北京市內銷商品房預售契約》。在該合同中，約定房屋建筑面積是123.65平方米，房屋總價款是69.36萬元，而且我們已實際支付了部分房款。我們和京港公司簽訂合同時，京港公司也未將于東的情況告訴我們。
法院判決?
北京市朝陽區法院經審理后認為，全面履行合同，是合同當事人的義務。京港公司在履行和于東簽訂的購房合同的過程中，因對房屋的售價產生異議，單方終止了該合同的履行，并將該房另售他人，使于東簽訂合同的目的無法實現，屬根本違約，應當承擔過錯責任。施海丹夫婦在不了解事實真相的情況下，和京港公司簽訂購房合同的行為是善意的。考慮到于東有解除合同、請求賠償的訴訟請求，也為了保護善意第三人的合法權益，判決依法解除于東和京港公司之間關于巴黎閣房屋的買賣合同，京港公司返還于東交納房款的39.35萬元，并按合同法中的定金罰則，要求京港公司雙倍返還定金6萬元。合同法第一百三十八條規定，當事人一方不履行合同義務時，應當賠償給對方造成的損失，其中包括履行合同可以獲得的利益。由于巴黎閣房屋存在增值的客觀事實，若京港公司履行了和于東的合同，于東在取得房屋后，存在將升值的房屋售出取得利益的可能，于東提出的既得利益的損失的訴訟請求，是有事實和法律依據的。判決京港公司賠償于東經濟損失12萬元。
審判透析?
本案原、被告的最大爭議是雙方是否簽訂了房屋預售契約，這是審理本案的關鍵。于東在庭審中陳述說，確實于2000年4月26日和京港公司簽訂了合同號為131431的《北京市內銷商品房預售契約》，由于該合同簽訂時，巴黎閣房屋銷售剛剛開始，于東享受到了京港公司在廣告中宣傳的免費贈送增加的房屋面積的優惠待遇。在131431號合同中，約定該房屋的建筑面積是123.65平方米，而房屋的總價款仍保持2000年3月10日認購書中約定的52.535萬元。后來由于都會華庭的銷售情況較好，房屋價格上揚，京港公司開始毀約，直至單方撕毀合同并將房屋另買他人。在訴訟請求中提出的17萬元既得利益損失，就是這兩份合同的差價。
本著誰主張誰舉證的原則，對上述陳述，于東向法庭出示了131431號《北京市內銷商品房預售契約》的復印件和京港公司在2000年5月4日刊登在《北京青年報》上的免費贈送增加的房屋面積的廣告復印件。對于無法提交131431號《北京市內銷商品房預售契約》原件一節，于東的解釋是：在和京港公司正式簽約后，為到房屋土地管理部門辦理房屋預售登記，京港公司將所有合同原件收回，所以只能提供復印件。法官在審理中感到，對這個關鍵性的合同文本，于東提供的雖然是復印件，但于東的解釋，符合當前房屋買賣過程中的運行規則，而且在不正式簽訂合同的情況下，就已交納總房款的75%的行為，不符合人們普遍的行為方式。況且，京港公司也確有免費贈送增加面積的宣傳廣告。綜上，可以認定在這個環節上，于東的舉證責任已基本完成，所以將舉證責任轉到京港公司一方，要求京港公司提出反證進行抗辯。京港公司抗辯稱：131431號合同文本，是公司在售房過程中的作廢合同。2000年3月10日，在和于東簽訂認購書后，于東找到公司的售樓業務員杜勇，要求杜勇為他制作一份虛假合同，以便拿到單位，及時提取單位按政策發放的購買商品房的補貼。杜勇為幫忙，拿出作廢的131431號合同文本復印后，填寫了新測的面積123.65平方米，以認購書中的價格填寫在房屋總價款一欄中。2000年底，京港公司對作廢的合同文本進行了統一的銷毀，所以無法提供已作廢的131431號合同文本的原件。對上述抗辯主張，京港公司提供了業務員杜勇的證言。京港公司認可2000年5月4日的廣告，但廣告中規定享受優惠的對象僅限于2000年5月1日至5月7日的買房人，于東不在此列。法官認為京港公司僅以業務員的證言和當庭陳述支持其抗辯主張，在證據方面尚顯蒼白，在邏輯上也有不能自圓其說之嫌。所以，認定于東和京港公司之間簽訂了正式的合同號為131431的《北京市內銷商品房預售契約》。
本案除了舉證方面有創新外，在審理中還有以下兩點值得總結：
第一，12萬元既得利益損失的判決，是法官大膽適用法律規定，在審判實踐中敢于突破的結果。這一判決，符合合同法的立法意圖，較好地發揮了法律的規范、引領作用，更好地保護了合同當事人的利益。第二，從某種意義上說，合同的約定就是當事人之間設立的應共同遵守的法律，重信守諾是每一位合同當事人的行為準則。在民法理論中，誠實信用原則或稱誠信原則是帝王條款，無論從事經濟活動還是從事其他社會活動，都應當恪守。
