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“一房二賣”現(xiàn)象的根源
最根本的原因是在房價飛漲情況下賣房人的趨利心理。目前二手房買賣合同的違約條款約定相對較輕，無法對賣房人形成有力的震懾作用，面對巨大的利益，賣房人往往甘愿承擔(dān)違約風(fēng)險。此外，二手房買賣的監(jiān)管環(huán)節(jié)不足，中介服務(wù)不到位，也是此類情況多發(fā)的重要原因。二手房買賣雖有網(wǎng)上簽約的過程保障，但該過程經(jīng)常是買賣雙方委托中介機構(gòu)完成的，而中介機構(gòu)負責(zé)網(wǎng)簽人員素質(zhì)參差不齊、責(zé)任心不足等問題使得網(wǎng)簽有時出現(xiàn)房產(chǎn)證號、地址等錄入錯誤導(dǎo)致網(wǎng)簽無法發(fā)揮作用。此外，賣方有權(quán)以惡意網(wǎng)簽為由持相關(guān)證明文件到房屋登記部門辦理注銷手續(xù)，也削弱了網(wǎng)簽的應(yīng)用效果。
高房價時代，遭遇“一房二賣”后，繼續(xù)履行合同對于購房人較為有利，簡單地雙倍返還定金對售房人較為有利，但雙方的盤算都一定能夠?qū)崿F(xiàn)嗎?
就購房人而言，合同在先的購房人提出繼續(xù)履行的訴訟請求，一般會得到法院支持，但也要區(qū)分具體情況。
具體情況一：購房人嚴格履約。購房人的不當(dāng)履行很容易成為賣房人毀約的借口，故需特別注重交易過程中的各個環(huán)節(jié)。如果時間允許，建議不要把網(wǎng)簽、貸款等事宜完全委托中介公司處理;同時，要注意合同約定的具體內(nèi)容，合同約定不明也會導(dǎo)致履行受阻，成為賣房人毀約的借口。
具體情況二：證據(jù)充分。交易過程中要注意證據(jù)的收集和保存，一旦發(fā)現(xiàn)賣方存在轉(zhuǎn)賣他人的違約行為，應(yīng)及時通過法律途徑主張權(quán)利，要求其繼續(xù)履行合同、采取補救措施或者賠償損失。
具體情況三：不存在法院不能強行過戶的情形。即案外人已基于善意合法取得對房屋的所有權(quán)的，房屋無產(chǎn)權(quán)證或已被抵押、查封的，房屋屬央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等在政策上不允許上市交易。上述情況即使訴至法院要求繼續(xù)履行合同，客觀上也無法實現(xiàn)。
就賣房人而言“一房二賣”未必獲利更多，除返還雙倍定金外，還可能要賠償買房人的房屋差價損失。
針對二手房“一房二賣”中存在的不誠信問題，法院審理時一般會考慮保護正常交易秩序，加重違約者的責(zé)任。具體而言，“一房二賣”構(gòu)成違約后，承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請求，即賣房人不但要繼續(xù)履行與在先買房人的合同，還要承擔(dān)對后購房人的違約責(zé)任。即使合同不具備繼續(xù)履行的條件，法院也會從公平角度及保護守約方利益出發(fā)，考慮支持在先購房人的房屋差價損失。：
購房人應(yīng)提高警惕，做好防范及補救措施。
第一，簽約前做好調(diào)查，明確欲購房屋的性質(zhì)，避免合同因此無效或者履行不能。第二，認真準備，細化合同條款，方便合同履行。第三，特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。第四，發(fā)現(xiàn)違約后，及時采取提起訴訟并申請訴前財產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。第五，在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實、準確，協(xié)助買賣雙方進行交易之前標的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。
