從法律角度講，按揭買房者要退房的情況下，存在兩種法律關(guān)系，一種是購房者和開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系，購房者作為買賣合同的一方，可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定行使合同解除權(quán)；另一種關(guān)系是按揭買房者和銀行之間的關(guān)系，按揭買房者在買房之初只是向開發(fā)商支付了首付款，剩余部分由購房者用所購房屋在銀行貸款支付給開發(fā)商。那么，退房時(shí)已按揭的貸款誰來還？首先由于購房合同被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。然后，購房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款：借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行。一般在順利的情況下雙方是可以按照上述方法處理按揭買房退房糾紛中的法律關(guān)系。
但是，在實(shí)踐中，能夠按照上述方法處理退房糾紛的是少之又少。陜西省富平縣人民法院在2016年受理一起按揭買房退房案件，原告只起訴開發(fā)商要求退房，但對于購房中在銀行的貸款，案件并未涉及。但是本案存在的現(xiàn)實(shí)情況是，如果依法判令開發(fā)商向購房者退還房款，解除雙方的買賣合同關(guān)系，勢必會是一方利息受損。因?yàn)橘彿空叱^首付款的部分剩余購房款是用所購房屋抵押在銀行抵押貸款，如果解除購房者和開發(fā)商之間的買賣合同，退還購房者全部購房款，若購房者不歸還銀行貸款，銀行只能行使其對房屋的抵押權(quán)，如此開發(fā)商的定然不會同意。因此在處理按揭買房退房糾紛的時(shí)候，一定要考慮到上述情況，否則會造成案件的處理結(jié)果達(dá)不到法律效果和社會效果的統(tǒng)一。所以，在處理上述案件時(shí)候，應(yīng)該讓開發(fā)商將將退購房款分為兩部分，其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者。屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款。我國中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第30條規(guī)定：抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。這樣處理才能達(dá)到各方利益的平衡，是案件的處理結(jié)果達(dá)到法律效果與社會效果的統(tǒng)一。
