住房公積金貸款：還款利率優(yōu)勢明顯
優(yōu)點(diǎn)：利率低，還款方式極為靈活，只要借款人每月的還款額不低于“最低還款額”，就可以隨意確定月還款額。二套房使用公積金貸款，還可依舊參照首套房政策。
缺點(diǎn)：唯一缺點(diǎn)是上限額度一般控制在100萬元，資質(zhì)良好的客戶最多也只能達(dá)120萬元左右。
適用人群：購買小戶型的公積金繳存者。
貸款對(duì)象：正常繳存住房公積金，并購買本市城鎮(zhèn)具有所有權(quán)自住住房的職工家庭。
申請條件：1、具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸?2、申請貸款前連續(xù)正常繳存住房公積金滿6個(gè)月;3、借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務(wù)。
貸款期限：購買新建商品房貸款最長期限為30年，且不超過借款人法定離退休年齡后5年，購買二手房貸款最長期限15年，且不超過借款人法定離退休年齡后5年。住房公積金貸款與銀行商業(yè)貸款的區(qū)別兩者雖都屬于支持個(gè)人住房消費(fèi)的政策性貸款，但公積金貸款的資金來源是職工存儲(chǔ)的住房公積金，因此，在利率上比銀行的住房貸款優(yōu)惠。
商業(yè)貸款：智取還款方式能省錢
優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)貸款額度高，并提供等額本金、等額本息、雙周供等多樣化還款方式。只要還款方法得當(dāng)，就能減輕購房者的按揭負(fù)擔(dān)壓力。商業(yè)貸款還貸年限一般為30年左右，為購房人提供了充裕的還款時(shí)間。
缺點(diǎn)：銀行對(duì)于購房人的第三套房不予貸款，且還款利率較公積金貸款稍高。適用人群：企業(yè)高層或者收入較穩(wěn)定的人群。
商業(yè)貸款特點(diǎn)：1、貸款涉及三方一物，貸款方(銀行)、借款方(購房人)、保證方(發(fā)展商)和抵押物(產(chǎn)權(quán)房);2、借款方必須以所購房產(chǎn)作抵押;3、貸款對(duì)象是購買產(chǎn)權(quán)房的個(gè)人購房者;4、貸款額必須控制在購房款以內(nèi)，一般不超過購房款的80%;5、貸款回收方式一般是由借款方分期(按月)歸還貸款本息。
注意事項(xiàng)：關(guān)于貸款期限，按銀行現(xiàn)行政策，個(gè)人住房貸款的最長期限為30年，另按照銀行對(duì)借款申請人的年齡限制，申請人申請的貸款期限＋申請人申請貸款的年齡不應(yīng)超過65（男性）或60（女性），所以借款人可申請的個(gè)人住房貸款期限最長為65（男性）或60（女性）減去借款申請人申請貸款時(shí)的年齡，且不得超過30年。
組合貸款：住房公積金＋銀行商貸
當(dāng)購房者滿足公積金貸款申請條件，但購房金額仍有不足的部分，可再向銀行申請住房商業(yè)貸款，構(gòu)成組合貸款，在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執(zhí)行不同的利率。
優(yōu)點(diǎn)：集合了住房公積金貸款與銀行商業(yè)貸款雙重優(yōu)勢，貸款額度更高，還款壓力更小，最省錢的一種形式。
缺點(diǎn)：申請人必須同時(shí)符合住房公積金和銀行商業(yè)貸款兩者的申請資格，要辦理兩個(gè)貸款，時(shí)間周期比較長，操作流程更復(fù)雜。
適用人群：剛需性購買、有穩(wěn)定工作
抵押消費(fèi)貸款：靈活“玩轉(zhuǎn)”不動(dòng)產(chǎn)
優(yōu)點(diǎn)：適用范圍廣，借款人可將現(xiàn)有完全產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押物，貸得的款項(xiàng)可用于購車、住房裝修等用途。在借款人的個(gè)人條件及資料俱全的情況下，經(jīng)審核可快速放款，滿足快速融資的需求。
缺點(diǎn)：還款利率較高，一般最長還款時(shí)間僅為10年。
適用人群：有房且急需資金用于各類消費(fèi)或經(jīng)營的人員。
四類房產(chǎn)不能用于抵押
1、未結(jié)清貸款的房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款的房產(chǎn)必須是沒有抵押的房產(chǎn)。如果是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中，銀行就已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，如果再對(duì)此房產(chǎn)進(jìn)行抵押，銀行是不允許的。因?yàn)閮杉毅y行無法同時(shí)擁有一處房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利。如果沒有還清貸款重新貸款叫做同名轉(zhuǎn)加按，現(xiàn)在央行已經(jīng)明令禁止操作。
2、部分已購公房已購公房中有兩種情況不能辦理抵押消費(fèi)貸款，一種是無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房。因?yàn)槿绻谫彿亢贤杏性瓎挝挥袃?yōu)先購買權(quán)的條款，銀行無法取得他項(xiàng)權(quán)利，所以銀行就無法操作抵押消費(fèi)貸款。另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房，因?yàn)檫@樣的房產(chǎn)不能夠上市進(jìn)行交易，銀行無法取得他項(xiàng)權(quán)利，即銀行沒有了抵押權(quán)，所以無法操作這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
3、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的，或者是純經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)目前國家的政策，未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項(xiàng)權(quán)利證，所以不能辦理抵押消費(fèi)。
4、未取得房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)而言，如果居住人沒有取得房產(chǎn)證的話，對(duì)房產(chǎn)只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，即不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置，所以這類房產(chǎn)就不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費(fèi)貸款。
補(bǔ)按揭貸款：買房人新“錢”途
補(bǔ)按揭貸款是指借款人以所購房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)證下發(fā)日期在3年內(nèi)的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請的貸款，用于償還借款或其他用途，借款人再分期向銀行還本付息的一種按揭貸款方式。
優(yōu)點(diǎn)：凡全款購買房產(chǎn)，房產(chǎn)證未超過一年的借款人均可辦理。貸款成數(shù)較高，年限長;
缺點(diǎn)：還款利率稍高，基準(zhǔn)利率上浮15%至20%。
適用人群：全款買房后急需融資且房產(chǎn)證自頒發(fā)日期起未超過一年時(shí)間的借款人。
